La obra tiene como objetivo destacar un problema relevante en la actualidad, la insuficiente regulación urbanística y registral de las modificaciones formales del suelo rústico en Chile y su influencia en la atomización de este y la idoneidad del control realizado por el Conservador de Bienes Raíces (Registrador de la Propiedad chilena) en su papel de calificador. Al mismo tiempo y a modo referencial, describe y analiza también la evolución de la misma problemática en el Derecho español.
En su desarrollo, se aborda la relevancia de los principios registrales y la función calificadora registral en las acciones de agrupación, agregación, división y segregación del suelo rústico, particularmente en lo que respecta a la validez de la fe pública registral y salvaguarda de terceros compradores de buena fe.
1. Introducción
2. Publicidad registral y registro de la propiedad
2.1. Aspectos Generales
2.2. Fines de la Publicidad Registral
2.3. Características de la publicidad registral
2.4. Publicidad material y publicidad formal
2.4.1. Publicidad material
2.4.2. Publicidad formal
2.5. Publicidad registral en el derecho español
2.5.1. Publicidad material
2.5.2. Publicidad formal
2.5.2.1. Medios de la publicidad formal
2.6. Publicidad en el sistema registral chileno
2.6.1. Publicidad material
2.6.2. Publicidad formal
2.7. Mecanismo de la publicidad registral: el registro de la propiedad
2.7.1. Aspectos generales
2.7.2. Funciones del Registro de la Propiedad y el Registro Conservatorio de Bienes Raíces
2.7.3. Objeto del Registro
2.8. Publicidad formal e interconexión de datos. El “proyecto IMOLA”
2.8.1. Nuevas tecnologías y publicidad formal
2.8.2. El Proyecto IMOLA. La consecución de un Registro de la Propiedad único en Europa
3. Sistemas registrales. Caracterización de los sistemas chileno y español
3.1. Sistema registral inmobiliario
3.1.1. Caracterización
3.1.2. Criterios de clasificación
3.1.2.1. Criterios formales
3.1.2.2. Criterios materiales
3.2. Características del sistema inmobiliario registral moderno
3.3. Principales sistemas registrales en el mundo
3.3.1. El sistema francés
3.3.2. El sistema alemán
3.3.3. El sistema suizo
3.3.4. El sistema australiano
3.3.5. El sistema británico
3.3.6. El sistema estadounidense
3.4. Sistema registral chileno
3.4.1. Composición normativa
3.4.2. Características
3.4.2.1. En cuanto a los aspectos formales
3.4.2.2. En cuanto a los aspectos sustantivos
3.5. Sistema registral español
3.5.1. Composición normativa
3.5.2. Principales características
3.5.2.1. En cuanto a los aspectos formales
3.5.2.2. En cuanto a los aspectos sustantivos
3.6. Principios de derecho inmobiliario registral y definición del sistema registral
3.6.1. Los principios registrales en España
3.6.1.1. Principios materiales
3.6.1.2. Principios formales
3.6.2. Los principios registrales en Chile
3.6.2.1. Principios materiales
3.6.2.2. Principios formales
4. La fe pública registral y su importancia en el tráfico jurídico-económico de inmuebles
4.1. Concepto y alcance del principio de fe pública
4.2. El principio de fe pública en el ámbito inmobiliario registral
4.2.1. La doble presunción existente dentro del Principio de Fe Pública Registral
4.3. La fe pública registral en el derecho español
4.3.1. Justificación del principio
4.3.2. Regulación del principio en la Ley Hipotecaria
4.3.3. Requisitos para la existencia de fe pública registral
4.3.3.1. Existencia de un “tercero”
4.3.3.2. Adquisición a través de un negocio jurídico válido
4.3.3.3. Adquisición de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir el derecho real
4.3.3.4. Existencia de buena fe
4.3.3.5. Adquisición a título oneroso
4.3.3.6. Inscripción del título de adquisición
4.4. La fe pública registral en el derecho chileno
5. La función calificadora del registrador
5.1. Conceptualización
5.2. Fundamento y naturaleza
5.3. La función calificadora en Chile
5.3.1. Regulación y delimitación
5.3.2. Extensión de la función calificadora
5.3.3. Responsabilidad del Conservador en su función calificadora
5.3.3.1. Responsabilidad civil
5.3.3.2. Responsabilidad Disciplinaria
5.3.3.3. Responsabilidad Penal
5.3.3.4. Otras responsabilidades
5.4. La calificación registral en la ley hipotecaria española
5.4.1. Regulación y delimitación
5.4.2. Extensión de la función calificadora
5.4.3. Resultado de la función calificadora
5.4.4. Responsabilidad del Registrador en su función calificadora
5.5. Calificación registral y vigencia de la fe pública registral
6. La normativa urbanística y su influencia en los sistemas chileno y español
6.1. Derecho urbanístico. Objeto de regulación y características. Aspectos generales
6.2. Legislación urbanística y régimen de propiedad del suelo en España
6.2.1. Legislación urbanística
6.2.2. Régimen de la propiedad del suelo. Clases de suelo
6.2.3. Control de la legalidad urbanística
6.3. Legislación urbanística y régimen de propiedad del suelo en Chile
6.3.1. Fuentes y cuerpo normativo
6.3.2. Tipos de suelo y su destino
6.3.3. Control de legalidad urbanístico
7. Actos registrales de agregación, agrupación, fusión y división de la propiedad y normativa urbanística
7.1. Principio de especialidad registral
7.2. Determinación del concepto de “finca registral”
7.2.1. “Inmueble” o “finca registral” en el sistema registral chileno
7.2.2. “Finca registral” en el sistema español
7.3. Modificaciones formales de inmuebles rústicos
7.3.1. Modificaciones formales al inmueble registral en la legislación chilena
7.3.1.1. Inmuebles rústicos. Decreto Ley 3.516
7.3.1.2. Modificaciones formales de inmuebles urbanos. Ley General y Ordenanza de Urbanismo y Construcciones
7.3.1.3. Subdivisión de suelo rural para uso habitacional
7.3.1.4. Cambio de uso de suelo
7.3.2. Modificaciones formales a la finca registral en el sistema registral español
8. Supuestos irregulares de subdivisión de predios rústicos, calificación registral y protección del tercer adquirente
8.1. Aspectos generales
8.2. Situación del derecho chileno
8.2.1. Caracterización del fenómeno. Modalidades de desarrollo
8.2.1.1. Subdivisiones de predios rústicos realizadas mediante procedimiento contenido en el Decreto Ley Nº 3.516
8.2.1.2. Venta de acciones y derechos en ausencia de comunidad
8.3. Posibles causas o factores que posibilitan el surgimiento de situaciones irregulares
8.3.1. Precariedad normativa
8.3.2. Diversidad y dispersión de competencias preventivas
8.3.3. Ausencia de control oportuno y régimen sancionatorio difuso
8.4. Proyectos de reforma del Decreto Ley Nº 3.516
8.4.1. Proyecto de ley, iniciado en moción de los Honorables Senadores señores De Urresti, señora Muñoz y señores Latorre, Montes y Sandoval, que modifica diversos cuerpos legales, con el objeto de regular la división de predios con fines inmobiliarios
8.4.2. Proyecto de ley, iniciado en moción de los Honorables Senadores señor Espinoza, señoras Núñez y Rincón y señores Moreira y Sandoval, que modifica diversos cuerpos legales, con el objeto de regular la división de predios rústicos con fines residenciales
8.4.3. Proyecto de ley, iniciado en moción de los Honorables Senadores señores Sandoval, Chahuán, Espinoza, Kuschel y Sanhueza, que modifica diversos cuerpos legales, en materia de regulación de la división de predios rústicos
8.4.4. Proyecto de ley, iniciado en Moción de los Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza, Kusanovic y Sandoval, que modifica el decreto ley N° 3516, de 1980, que establece normas sobre división de predios rústicos, para incorporar una excepción al límite de superficie establecido para la subdivisión de dichos inmuebles
8.4.5. Proyecto de Ley que “modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y otros cuerpos legales, para regular el desarrollo de zonas residenciales en el medio rural”
8.5. Rol del Conservador de Bienes Raíces como mecanismo de control
8.5.1. Obligación del CBR de calificar. Marco normativo
8.6. Parcelaciones ilegales en España
8.6.1. Normativa nacional
8.6.2. Caracterización y desarrollo
8.6.3. Medidas adoptadas. Leyes de saneamiento y alternativas de legalización
9. Conclusiones
