El presente manual de consulta, corresponde a una guía legal y práctica que ha sido escrita teniendo presente las normas jurídicas que la regulan, la jurisprudencia existente sobre la materia, y, la costumbre inmobiliaria, generosa en situaciones que el legislador no ha previsto, en base a una experiencia de diecinueve años en la materia, para los abogados, corredores de propiedades, gestores inmobiliarios, administradores de edificios, inversionistas, rentistas, asesores financieros y profesionales afines y, para todos quienes se desempeñan en la gestión o intermediación inmobiliaria, no pretendiendo ser un compendio absoluto, sino un breve sumario de conocimientos.
Se analiza el origen del comercio y del corretaje de propiedades, las obligaciones, derechos y prohibiciones de los agentes inmobiliarios; el contrato de corretaje, la operación corretaje, arriendo, venta y administración; los documentos necesarios para las operaciones inmobiliarias; el contrato de arrendamiento de predios urbanos y rústicos; el arriendo de inmuebles por temporada o estivales; la promesa de compraventa y compraventa, la permuta, la hipoteca; los bienes familiares; el contrato de leasing habitacional, el mandato, la administración de propiedades, la venta del fondo de comercio y el derecho de llaves; los órganos administrativos; los honorarios del corredor; la legislación aplicable y los proyectos de ley que tienden a regular esta importante actividad, como, el proyecto de ley que modifica la ley 18.101 que fija normas sobre el arrendamiento de predios urbanos y, el del Registro Nacional Electrónico de Corredores de Propiedades. También se incluyen decenas de cláusulas de ejemplo respecto de las materias tratadas en este compendio, que se podrán incluir en sus contratos inmobiliarios.
TÍTULO I
EL CORRETAJE DE PROPIEDADES EN GENERAL
CAPÍTULO I
INTRODUCCIÓN AL CORRETAJE DE PROPIEDADES
Introducción
Mesopotamia, Sumer(ia) y Egipto de los Faraones
Roma
Surgimiento del Comercio
La formación histórica del Derecho Comercial en la Edad Media
La Era del Descubrimiento
La propiedad individual en la Colonia
Propiedades de los conquistadores
Encomienda y Mayorazgo
Post Guerras Mundiales
El origen del corretaje
Corretaje de propiedades
Normas legales y reglamentarias
Nombre de los Corredores
Definición de corredor de propiedades
¿Es una profesión el corretaje de propiedades?
Proyecto de ley en la actual tramitación ante el Congreso Nacional
Informa de la Corte Suprema
Requisitos que impone a las personas naturales el proyecto de ley
Inexistencia en la actualidad de un Registro Público y gratuito
Legislación comparada
Intermediación de inmuebles: ¿actividad civil o mercantil?
Relevancia de la clasificación
Los corredores y el SERNAC
Sentencia y condena por no informar una expropiación al comprador
CAPÍTULO 2
OBLIGACIONES DE LOS CORREDORES DE PROPIEDADES
Concepto de obligación
Obligaciones genéricas del corredor de propiedades
Obligaciones específicas del corredor de propiedades
CAPÍTULO 3
DERECHOS Y PROHIBICIONES DE LOS CORREDORES DE PROPIEDADES
Derechos de los corredores de propiedades
Prohibiciones de los corredores de propiedades
CAPÍTULO 4
CONTRATO DE CORRETAJE
Naturaleza jurídica
Etimología y definición
Elementos esenciales del contrato de corretaje
Principales características del contrato de corretaje
De corretaje
Clases de contrato de corretaje
Prueba del contrato de corretaje
Causales de terminación del contrato de corretaje
CAPÍTULO 5
OPERACIÓN CORRETAJE
Antecedentes generales
Estudio de mercado
Formalización de la empresa
Clasificación de las sociedades
Organización e implementación de la oficina
Nombre
Imagen corporativa
Tarjeta de presentación
Página web y portal de propiedades propio
Iniciación de actividades y obtención de patente municipal
Departamento de ventas
Departamento de administraciones
Competencias del Corredor de propiedades
Funciones del corredor de propiedades
Orientación
El arte de la captación
Captación en el círculo más cercano
Captación en terreno
Captación en prensa escrita
Captación a través de sitios / portales web
Descripción del trabajo
Marketing digital para propiedades
Estudio de mercado digital
Implementación de la oficina virtual
Acciones digitales para un corredor inmobiliario
Recomendaciones y calificaciones
CAPÍTULO 6
OPERACIÓN ARRIENDO
Etimología y concepto del arrendamiento
Pasos para arrendar un inmueble
¿Cómo debo arrendar una propiedad para minimizar los riesgos de incumplimiento?
¿Cómo identificar y evaluar a un buen arrendatario?
Solidaridad pasiva
¿Es mejor señalar un aval, un fiador o un codeudor solidario?
¿Puede el dueño solicitar un codeudor solidario o bien otra garantía personal o real?
¿Existen seguros en caso de no pago de la renta?
¿Cuáles son las formalidades de un contrato de arrendamiento?
¿El arriendo de predios rústicos es solemne?
¿Cuáles son las formas que puede revestir un contrato de arrendamiento?
¿Existe el contrato de arrendamiento verbal?
¿Es posible probar la existencia de un contrato de arrendamiento por testigos?
¿Por qué se aconseja escriturar el arrendamiento?
¿Se recomienda suscribir el arrendamiento por escritura pública?
¿Qué sucede en caso de expropiación?
¿Qué documentos debiera solicitar el arrendatario al arrendador?
¿Es conveniente y necesario que me asesore por un experto?
¿Cuáles son los documentos que deben complementar el arriendo?
¿Puedo subir información sobre el incumplimiento a bases de datos públicas?
Carta certificada que pone término al contrato
CAPÍTULO 7
OPERACIÓN VENTA
Introducción
¿Es realmente el mundo inmobiliario una inversión segura y viable para todos?
¿Por qué vender un inmueble a través de un corredor?
Gestiones para concretar la venta
¿Qué antecedentes se deben solicitar para vender un inmueble?
Ficha de preparación
Copia de certificado recepción definitiva de las obras
Ley de Monumentos Nacionales
Determinación del precio de venta
Tasación
Convencimiento del cliente
Compraventas de inmuebles especiales
CAPÍTULO I
ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDADES
Concepto y naturaleza jurídica
Administración de inmuebles
El mandato de administración
Cláusulas de ejemplo para el mandato de administración
Obligaciones del administrador de propiedades
Remuneración, ejecución del mandato y mes de garantía
El mobbing inmobiliario
Administración de condominios
Fondo común de reserva
CAPÍTULO 9
DOCUMENTOS PARA LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS
Introducción
Instrumentos, su clasificación y valor probatorio
Instrumentos privados
Instrumentos públicos
Mandato de administración
¿Cómo se acredita la existencia del mandato?
Ficha de la propiedad
Órdenes de las operaciones inmobiliarias
TÍTULO II
LOS CONTRATOS PRINCIPALES EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES
CAPÍTULO 10
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS
Etimología y concepto del arrendamiento
Clases de arrendamiento
Normas que rigen el arrendamiento de bienes inmuebles
Requisitos del contrato de arrendamiento
Partes en el arrendamiento
Cosas que pueden darse en arrendamiento
Arrendamiento ¿Contrato de libre discusión, dirigido o de adhesión?
El preámbulo en el contrato de arrendamiento
Individualización del inmueble
Las cláusulas del contrato
Cláusula de compra preferente
Anexos
El contrato de arrendamiento de predios urbanos
Arrendamientos especiales
Arrendatarios con minusvalía
Ley de accesibilidad universal
Bienes que no pueden darse en arrendamiento
Obligaciones del arrendador y del arrendatario
Arriendo de inmuebles de temporada y amoblados
Modificación a la ley de arrendamiento de predios urbanos
Modificaciones propuestas
CAPÍTULO 11
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS
Definición de predios rústicos
Normativa aplicable
Ámbito de aplicación del DL N°993
Contrato solemne
Subarrendamiento y cesión de contrato
Plazo
Determinación del objeto del contrato
La renta y el régimen tributario del contrato de predios rústicos
Obligaciones del arrendatario
Obligación para la protección del entorno y el medio ambiente
Normas especiales de estos contratos
Mediería o aparcería
CAPÍTULO 12
EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
La promesa en general
Denominación y concepto
La promesa de compraventa
Características de compraventa
Características del contrato de promesa de compraventa
La promesa es un contrato
Denominación de las partes
Promesa y contrato prometido
Reglamentación
Aplicación general de la promesa
Promesa sobre bienes embargados
Promesas prohibidas
Subdivisión y loteo de terrenos
Promesa con inmobiliaria vendedora constructora
Cláusula compromisoria
Requisitos del contrato de promesa
Pago del precio
La lesión enorme y la promesa de compraventa
Época de entrega del inmueble
Caso que se promete vender una propiedad arrendada
Entrega y revisión del Reglamento de Copropiedad
Análisis prohibición de instalación de carteles y otros
Veracidad de la información entregada
Gastos de la promesa
Impuesto territorial o contribuciones
¿Quiénes deben pagar el impuesto territorial?
Cláusula penal en el contrato de promesa
Características de la cláusula penal
Cheque y depósito a la vista
Intervención y honorarios del corredor
Informar morosidad en el pago
Multa en caso de incumplimiento
Situación del corredor
Instrucciones notariales
Extinción de la promesa
CAPÍTULO 13
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES
Origen de la compraventa
Normativa aplicable
Definición
Las partes
Características de la compraventa
Regla general: contrato consensual
Excepción: La compraventa de inmuebles es solemne
Capacidad para el contrato de compraventa
Incapacidades especiales
Autorización de la mujer casada en sociedad conyugal
Venta de inmueble del patrimonio reservado de la mujer casada
Elementos esenciales de la compraventa
Requisitos de la cosa vendida
El precio
Requisitos del precio
Lesión enorme
Obligaciones del vendedor
Obligaciones del comprador
Aspectos de interés práctico en la compraventa
Cláusulas obligatorias de la compraventa
Individualización de las partes
Individualización de la propiedad
Inscripción precedente
Rol de avalúo fiscal
Declaración de voluntad
Redactor de la minuta
Facultad para inscripción
Contenido de la inscripción
Gastos de la compraventa
Mandato especial para la suscripción de la compraventa
Instrumentos que se deben acompañar para la firma de la compraventa
Carta de resguardo bancario
Cláusulas opcionales en la compraventa
Cláusulas abusivas
Otros casos de compraventa
Bienes familiares y la compraventa
Afectación de los bienes familiares por sentencia judicial
Efectos de la afectación
Autorización judicial supletoria
Beneficio de excusión
Desafectación de los bienes familiares
CAPÍTULO 14
LA HIPOTECA
Concepto
Características del derecho real de hipoteca
Cosas que se pueden hipotecar
Formalidades del contrato de hipoteca
Menciones en la escritura de hipoteca
Cláusula de garantía general hipotecaria
Constitución de una segunda hipoteca
Gastos operacionales
Cancelación de la hipoteca
Alzamiento de la hipoteca
Alzamiento de hipoteca general
CAPÍTULO 15
EL CONTRATO DE LEASING
Introducción
Definición
Función económica y financiera
Características del contrato de leasing
Clases de leasing
Normativa aplicable al leasing inmobiliario: Ley N°19.281
Titulares de cuentas de ahorro
Arrendadores y promitentes vendedores
Afectación de la vivienda
Época de la celebración de la compraventa definitiva
Sanción por no suscripción oportuna
CAPÍTULO 16
EL CONTRATO DE MANDATO
Concepto y aplicación del mandato
Caracteres del mandato
Objeto del mandato
Clases de mandato
Otorgamiento y aceptación del mandato
Otorgamiento de poder
Representación y mandato
Diferencias entre representación y mandato
Mandato solemne. Excepciones
Mandato para venta e hipoteca de inmuebles
Mandato de administración conjuntamente con mandato judicial
¿Quién debe firmar el mandato de administración?
Obligaciones del mandante
Obligaciones del mandatario
Honorarios por la administración
Prohibición del mandatario de contratar a nombre propio
Terminación y extinción del mandato
TÍTULO III
ASPECTOS COMERCIALES Y ADINISTRATIVOS EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES
CAPÍTULO 17
VENTA DE FONDO O ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
Introducción
Concepto de establecimiento de comercio
Derecho de llaves es diverso al establecimiento de comercio
El derecho de llaves
Concepto comparado
Concepto funcional
Universalidad jurídica
Diferencia entre la empresa y el establecimiento de comercio
Venta de un establecimiento de comercio
La compra de un establecimiento de comercio
Antecedentes que se deben solicitar para la venta
Situación del establecimiento
Transferencia de patentes municipales
Término de giro
Cláusula de impuestos
Pago de impuestos
Precio
Venta de una sociedad
Factibilidad de firmar una promesa de compraventa
Arriendo de local comercial
Cláusula de no competencia
Tradición y entrega material
Trabajadores dependientes
Registro de marcas y dominio WEB
Línea telefónica
Corretaje por venta
Arrendamiento de establecimiento comercial o de industria
Derecho de ubicación
CAPÍTULO 18
HONORARIOS DE LOS CORREDORES DE PROPIEDADES
Naturaleza jurídica de los honorarios del corredor
¿Qué honorarios se cobran en las operaciones inmobiliarias?
Época del pago
¿Cómo garantizar el pago de los honorarios?
Si no existe acuerdo total, ¿se deben pagar los honorarios de corretaje?
Omisión en el contrato de emolumento del corredor
Firma de orden por persona interpuesta
Normativa que regulaba los honorarios
Expropiación y pago de honorarios
Plazo de prescripción de acción de cobro
¿Acción de cobro de honorarios es civil o mercantil?
Honorarios en otros países
CAPÍTULO 19
ÓRGANOS ADMINISTRATIVOS
El Conservador de Bienes Raíces
Comunicación entre los Conservadores y el SII
El Notario Público
Los instrumentos públicos
Escritura pública
Extensión, firma y autorización de las escrituras
Requisitos de las escrituras públicas
Principios que rigen la firma de escrituras públicas
Las actas notariales
Los instrumentos privados
El Archivero Judicial
Dirección de Obras Municipales
Tesorería General de la República
Servicio de Impuestos internos
Registro Civil e Identificación
Origen
CAPÍTULO 20
ASOCIACIONES GREMIALES DE CORREDORES DE PROPIEDADES
Asociaciones gremiales y libertad de asociación
Requisitos de constitución
Nombre y representación
Capacitación
Principales asociaciones gremiales
Ingreso a las asociaciones gremiales
Disputas entre corredores y régimen sancionatorio
Comité de Ética
Código de Ética
Infracciones
Procedimiento aplicable
Libro de ingreso de denuncias y reclamos
Medios probatorios
Sanciones disciplinarias
Responsabilidad
TÍTULO IV
PROYECTOS DE LEY PARA REGULAR LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA
CAPÍTULO 21
PROYECTO DE LEY REINSTAURACIÓN REGISTRO DE CORREDORES DE PROPIEDADES
CAPÍTULO 22
PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY N°18.101 QUE ESTABLECE NORMAS SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS
