El presente texto aborda pedagógicamente los diferentes problemas prácticos que se presentan en relación con los inmuebles, sea al haberlos heredados o al querer transferirlos, sea al realizar una planificación hereditaria, sea al comprarlos o venderlos.
El autor, con más de veinte años de experiencia como abogado y profesor universitario, vuelca en este texto los numerosos problemas a los que pueden verse enfrentados los clientes, incluso desde el punto de vista penal, al buscar la regularización de propiedades irregulares conforme al Decreto Ley N° 2.695, o bien al querer alegrar la prescripción adquisitiva, entre otros temas.
Para todo lo anterior, el autor brinda un completo marco doctrinario y legal, que permitirá entender el sentido y alcance de las actuales normas.
Por su importancia, se le dedica numerosas páginas al estudio del juicio ejecutivo -de ampliación, no sólo relacionada con ejecución de inmuebles- y al sistema hereditario, otorgando numerosos consejos prácticos al lector.
CAPÍTULO 1
EL MARCO LEGAL Y DOCTRINARIO DE LA PROPIEDAD
1. El derecho de propiedad
2. La libre circulación de la propiedad
3. El Código Civil y la propiedad
4. Acreditación del dominio
5. Adquisición y transferencia del dominio. El título y el modo de adquirir
a) La tradición
b) La ocupación
c) La accesión
d) La prescripción adquisitiva
e) La sucesión por causa de muerte
f) La ley
CAPÍTULO 2
PROBLEMAS QUE PUEDE ACARREAR CONSIGO LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES
6. No hubo compraventa, y una persona detenta la propiedad de una vivienda
7. No se pagó el precio de la compraventa
8. No se entregó la cosa
9. No se efectuó la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
10. Que el dueño de la propiedad no era realmente tal
11. Que el vendedor de la propiedad es comunero con una propiedad hereditaria
12. Que la propiedad está sujeta a expropiación
13. La propiedad está sujeta a gravamen
14. La propiedad tiene deudas de contribuciones, de basura, y gastos comunes
15. La cónyuge casada en sociedad conyugal no autorizó la venta
CAPÍTULO 3
LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. EL REGISTRO DEL CONSERVADOR
16. El Registro del Conservador de Bienes Raíces
17. Fines de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
18. Libros que constituyen el Registro Conservatorio
a) El Repertorio
b) El Registro
c) El Índice
19. La inscripción de la compraventa. Inscripciones en materia hereditaria. La posesión efectiva
CAPÍTULO 4
PROPIEDADES IRREGULARES. LA REGULARIZACIÓN DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAÍZ
20. El estudio de títulos como mecanismo preventivo
21. Lo que pretendía el Código Civil al regular la inscripción conservatoria
22. Lo que terminó resultando en la realidad siglo y medio después
23. El Decreto Ley N° 2.695, que regulariza la pequeña propiedad raíz
CAPÍTULO 5
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE INMUEBLES
24. La extinción del dominio por no uso, y adquisición correlativa del dominio por actuar como dueño
25. Requisitos para que opere la prescripción adquisitiva
26. Primer requisito: que la cosa sea susceptible de ganarse por prescripción.
27. Segundo requisito: que no haya interrupción de la prescripción
28. Tercer requisito: que no haya suspensión de la prescripción
29. Cuarto requisito: transcurso del tiempo
30. Quinto requisito: posesión de la cosa
a) Actos que no implican posesión
b) Actos que sí implican posesión
CAPÍTULO 6
TENENCIA ILEGAL DE INMUEBLES: LA USURPACIÓN Y EL PRECARIO, Y OTROS DELITOS
31. La arista civil: el precario
32. La arista penal: la usurpación
33. Otros delitos
CAPÍTULO 7
LA HIPOTECA
34. Algunos antecedentes previos
35. El préstamo de dinero o mutuo como antecedente de la hipoteca
36. Definiendo la hipoteca
37. Contenido del contrato de hipoteca e inscripción posterior
a) Determinación de las partes
b) Determinación de la deuda
c) Determinación de la propiedad
d) Constitución de la hipoteca propiamente tal
e) Qué comprende la hipoteca
f) Prohibiciones convencionales al deudor hipotecario
g) Declaración de inexistencia de otros gravámenes
h) Contratación de seguros
i) Cláusula de aceleración
j) Otorgamiento de escritura pública de cancelación y alzamiento
k) Mandatos para inscripción en el Registro conservatorio. Contenido de la inscripción
38. Requisitos legales para solicitar el mutuo hipotecario
39. Hipoteca y mutuo son contratos diferentes pero relacionados
40. Hipotecas generales y específicas. La cláusula de garantía general hipotecaria
41. La autorización del cónyuge en caso de sociedad conyugal
42. Bienes y obligaciones hipotecables
43. ¿Cómo saber que un inmueble tiene una hipoteca?
44. Efectos de la hipoteca
45. Caso en que se enajene la propiedad estando hipotecada
46. Caso de hipotecas antiguas cuyo titular ya no existe
47. Restricciones respecto de la cosa por parte de la persona que constituyó la hipoteca
48. Imposibilidad de constituir una hipoteca sobre un bien embargado
49. El inmueble hipotecado y cada una de sus partes responde del total de la obligación
50. Si se extingue parcialmente la deuda, no se extingue proporcionalmente la hipoteca
51. La cláusula de garantía general hipotecaria no puede alcanzar deudas que contraiga con posterioridad el deudor principal una vez fallecido éste
52. El caso especial de la hipoteca legal en el contexto de la partición de bienes
53. Hipoteca sobre bienes futuros, que aún no existen
54. La purga de la hipoteca
55. Extinción de la hipoteca
56. Alzamiento de la hipoteca
CAPÍTULO 8
LA EJECUCIÓN INMOBILIARIA
SECCIÓN PRIMERA
NOCIONES PREVIAS SOBRE EL JUICIO EJECUTIVO
57. Procedimientos ordinarios y ejecutivos
58. La contratación de la deuda y el título ejecutivo
59. Requisitos para que pueda intentarse una demanda ejecutiva
a) La obligación debe constar de un título ejecutivo
60. Enumeración de los títulos ejecutivos
b) La obligación debe ser actualmente exigible
c) La acción ejecutiva no debe encontrarse prescrita
d) La obligación debe ser líquida o liquidable y determinada
61. Gestiones preparatorias de la vía ejecutiva
a) Concepto
b) Enumeración
c) Posibilidad de paralizar la iniciación de un juicio ejecutivo
SECCIÓN SEGUNDA
TRAMITACIÓN DEL JUICIO EJECUTIVO
62. Los cuadernos del juicio ejecutivo
63. El cuaderno ejecutivo o principal
a) La demanda ejecutiva
b) La providencia del tribunal
c) La notificación de la demanda
d) La oposición de excepciones
e) Cómo se oponen las excepciones
f) Tramitación de estas excepciones
g) La prueba
h) La sentencia
64. El cuaderno de apremio
a) El mandamiento de ejecución y embargo
b) Requisitos del mandamiento de ejecución y embargo
c) La notificación y el requerimiento
SECCIÓN TERCERA
EL EMBARGO Y LA SUBASTA
65. La importancia de no dejar estar
66. El embargo
67. Bienes inembargables
68. El embargo mismo
69. Forma como se efectúa el embargo
70. Efectos del embargo. Caso de no existencia de bienes embargables y la prisión por deudas. El depositario alzado
71. Cumplimiento de la ejecución
a) Caso de sentencia de pago
b) Caso de sentencia de remate
72. Tramitación del remate
a) Solicitud de remate
b) Fijación de las bases del remate
c) Fijación de día y hora para la subasta
d) Citación de otros acreedores
e) Publicación de avisos en diarios
f) Incorporación al expediente de los avisos y otros documentos
g) Inscripción de postores
h) La subasta
i) Fracaso de la subasta; subastas posteriores
j) Subasta exitosa
k) El pago al acreedor
73. Posibilidad de paralizar un embargo; caso del adulto mayor
74. La transacción
75. Caso en que se entable recurso de apelación
76. Ejecución de la sentencia de desalojo
SECCIÓN CUARTA
CUANDO SE EMBARGAN BIENES AJENOS: LAS TERCERÍAS
77. Las tercerías en el juicio ejecutivo
a) La tercería de dominio
b) La tercería de posesión
c) La tercería de prelación
d) La tercería de pago
78. Diferencia entre tercería de posesión y de dominio
79. Cómo acreditar la tercería
CAPÍTULO 9
LA PLANIFICACIÓN HEREDITARIA Y LOS INMUEBLES
SECCIÓN PRIMERA
EL SISTEMA SUCESORIO CHILENO. PLANIFICACIÓN HEREDITARIA Y EL TESTAMENTO
80. El sistema sucesorio en Chile
81. Los herederos y los legatarios
82. Planificando en vida
a) La venta en vida
b) La donación en vida
c) El testamento
d) La herencia anticipada
83. Establecimiento en vida de figuras de administración por terceros: mandatos y fideicomisos
84. El testamento y qué se puede hacer con él
85. Declaraciones y disposiciones en el testamento
86. Tipos de testamento
a) Testamentos abiertos y cerrados
b) El caso excepcional del testamento verbal. Su potencial fraude
87. Invalidación de un testamento. El certificado de lucidez
88. Cláusulas de uso común
a) Declaración del lugar de nacimiento
b) Declaración de ser hijo de tales o cuales personas
c) Declaración de matrimonios e hijos habidos
d) Enumeración y reconocimiento de hijos
e) Señalamiento de los bienes
f) Forma de repartir los bienes (mitad legitimaria)
g) Forma de repartir los bienes (cuarta de mejoras)
h) Forma de repartir los bienes (cuarta de libre disposición)
i) Nombramiento de un ejecutor testamentario (albacea)
j) Designación de legados
k) Designación de asignaciones modales
l) Designación de pensiones
m) Designación de juez partidor
n) Firma del testador, de los testigos, y certificación del notario
SECCIÓN SEGUNDA
POSESIÓN EFECTIVA E INMUEBLES
89. La posesión efectiva y sus alcances
90. Algunos problemas que pueden presentarse con la posesión efectiva
a) Problemas que se solucionan ante el Registro Civil
b) Problemas que se solucionan ante los Juzgados Civiles
c) Problemas que se solucionan en el Registro del Conservador de Bienes Raíces
SECCIÓN TERCERA
DISTRIBUYENDO LOS BIENES
91. La repartición de los bienes cuando no hay testamento
92. Orden de los herederos
a) Primer orden: de los hijos y del cónyuge
b) Segundo orden: de los ascendientes y del cónyuge
c) Tercer orden: de los hermanos
d) Cuarto orden: de los colaterales
e) Quinto orden: del Fisco
93. Las asignaciones forzosas
94. El desheredamiento y la preterición
SECCIÓN CUARTA
PROBLEMAS CON LOS BIENES HEREDITARIOS
95. Bienes no incluidos en la posesión efectiva
96. Propiedades que terceras personas han adquirido irregularmente
97. Propiedades heredadas, pero en que terceras personas tienen derechos hereditarios por haber habido cesión de derechos
98. Herederos excluidos
99. Bienes cuya titularidad no consta en documentos
100. Un heredero alega ser dueño preferente, y usa la cosa
101. Un heredero arrienda la propiedad a un tercero y percibe las rentas
102. Herederos deciden excluir de la propiedad a otro heredero
103. Contratos del causante que siguen vigentes
104. Manejo de cuentas corrientes y documentos valorados
105. Un heredero impide la revisión del estado de la propiedad o de la cosa
106. Sustracción de joyas y recuerdos familiares
107. Ocultamiento de información sobre propiedades
108. Gastos de mantención de bienes hereditarios por sobre lo normal
109. Destrucción de bienes y documentación de la herencia
110. Enajenaciones a espaldas de los demás herederos
111. Gastos comunes y básicos acumulados
112. Caso en que hay conviviente civil
113. Caso que hay un conviviente de hecho
SECCIÓN QUINTA
LA PARTICIÓN DE BIENES
114. La comunidad
115. La terminación de la comunidad
116. Tramitación de la partición de bienes
a) Momento en que se puede pedir la partición
b) El árbitro
c) Tramitación del juicio arbitral
117. La vivienda familiar en la sucesión del cónyuge. El derecho de adjudicación preferente cuando hay solo una vivienda como herencia
CAPÍTULO 10
REGÍMENES MATRIMONIALES Y SU REGULACIÓN PATRIMONIAL
PRIMERA PARTE
LOS REGÍMENES PATRIMONIALES MATRIMONIALES
118. Tipos de regímenes matrimoniales
119. La sociedad conyugal (régimen general y supletorio)
120. Patrimonios que existen en la sociedad conyugal
121. El patrimonio reservado de la mujer casada en sociedad conyugal
122. Requisitos para que exista patrimonio reservado
123. La separación de bienes (debe siempre pactarse)
124. Régimen de participación en los gananciales (debe siempre pactarse)
En el caso del matrimonio igualitario
En el caso del acuerdo de unión civil
125. Definición
126. Los bienes en el AUC
127. Regulación de los bienes en caso que los convivientes acuerden someterse a las reglas especiales que la ley establece
128. Destino de los bienes una vez concluido el AUC
129. Plazo para pedir la partición de bienes en el AUC
En el caso de la simple convivencia
SECCIÓN SEGUNDA
EVENTUAL EFECTO DEL DIVORCIO: LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL
130. Liquidación durante la vigencia del matrimonio
131. Liquidación durante el juicio de divorcio
132. Liquidación posterior al divorcio
