El presente texto hace un exhaustivo análisis de los diferentes problemas prácticos que presenta la Ley Nº 21.461, que incorpora la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento, conocida como ley “devuélveme mi casa”, y que reforma la Ley Nº 18.101, de febrero de 1982, sobre arrendamiento de bienes raíces urbanos.
Publicada en el Diario Oficial el 30 de junio de 2022, esta ley ha presentado diversos problemas de interpretación y aplicación, que en el presente libro, de quien es autor el abogado y profesor de Derecho Civil Carlos López Díaz, se ha encargado de examinar.
Para ello el autor analiza el precario desde el punto de vista civil, examinando los diferentes títulos que puede esgrimir un precarista. De inmediato pasa al análisis penal por medio del delito de usurpación. Entrando de lleno en la Ley Nº 21.461, se examina su historia legislativa, que aporta luces para su entendimiento y luego se examina el contenido de la ley, así como algunos problemas prácticos, siempre sugiriendo alguna solución al abogado litigante. También se analiza una visión desde la dogmática constitucional en la colisión y ponderación de derechos fundamentales del propietario y precarista.
El libro incluye no solo el texto de la Ley Nº 21.461, sino que el texto íntegro de la Ley Nº 18.101, debidamente actualizada por la reforma.
CAPÍTULO 1
UNA INTRODUCCIÓN A LA LEY Nº 21.461
CAPÍTULO 2
EL PRECARIO CIVIL
1. Historia y etimología: el precario como ruego
2. El precario y el comodato precario en el Código Civil
3. El precario sobrevenido y el caso del arrendamiento
4. Tenencia de una cosa sin título
5. Títulos que puede esgrimir el precarista
a) Derechos reales limitativos del dominio
b) Detentación de la posesión material de la cosa
c) Situaciones contractuales
d) Contratos que han sido declarados nulos o resueltos
e) Adjudicación en subasta pública
f) Relaciones de familia
g) Relaciones laborales
h) Caso de comunidades hereditarias
6. Situaciones de hecho que no proceden de un título extinguido o donde no hay ni hubo título alguno
7. Acciones de protección del dominio
8. Requisitos de procedencia de la acción de precario
a) Que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución se solicita
b) Que el demandado ocupe dicho bien
c) Que la ocupación sea sin previo contrato o que tenga la cosa sin un título que justifique su tenencia
d) Que el demandado ocupe el bien por ignorancia o mera tolerancia de su dueño.
9. Tramitación del juicio de precario antes de la Ley Nº 21.461
CAPÍTULO 3
EL PRECARIO PENAL: LA USURPACIÓN
1. El bien jurídico protegido y origen histórico
2. La víctima
3. La usurpación violenta
4. La usurpación no violenta
5. Actuaciones del tercero en el delito de usurpación
6. Permanencia en el tiempo de los actos de usurpación
7. La importancia de que se inicie un proceso penal contra el usurpador
8. El ánimo de lucro por el usurpador
CAPÍTULO 4
HISTORIA DE LA LEY N° 21.461
1. Primer Trámite Constitucional: Cámara de Diputados
2. Segundo Trámite Constitucional: Senado
3. Tercer Trámite Constitucional: Cámara de Diputados
4. Tribunal Constitucional
5. Trámite de finalización: Cámara de Diputados
6. Publicación en el Diario Oficial
CAPÍTULO 5
EL CONTENIDO DE LA LEY
1. Esta ley regula temas de arrendamiento y de precario
2. Aplica esta ley al precario y el comodato precario
3. Incorpora un procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento y restitución
4. Incorpora la figura de la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento
5. La celebración del contrato de arrendamiento deberá ser ante un notario público y se deberá exhibir el título de la propiedad. Eventuales problemas con presentación de demandas que no cumplen este requisito
6. Se derogan normas ya innecesarias
CAPÍTULO 6
ALGUNOS PROBLEMAS PRÁCTICOS
1. Legitimidad activa: caso de comunero
2. Ejercicio simultáneo de procedimiento sumario y procedimiento monitorio nuevo
3. Ejercicio obligatorio de acciones conjunto de cobro de deudas de la vivienda
4. Vivienda declarada familiar
5. Residencia de menores de edad o adultos mayores en viviendas ocupadas. Derecho del adulto mayor a permanecer en su domicilio
6. Caso de vivienda con procedimiento de regularización conforme al Decreto Ley Nº 2.695
7. Terrenos excluidos de aplicación de la ley Nº 21.461
8. Ejecutoriedad de la resolución que ordena desalojo
9. Apelación y sentencia que causa ejecutoria
10. Oposición que no cumple con patrocinio de abogado
11. Soluciones colaborativas vs. soluciones judiciales
12. El privilegio del dueño-acreedor
13. Reglas aplicables a la notificación del precarista
14. Caso de sentencia absolutoria al ocupante
15. Las deficiencias del sistema penal
16. Efectos de que el precario sea una acción real: caso de cambio de la persona del ocupante
17. Caso de los subarrendatarios
18. Daños y deudas en la propiedad usurpada
19. La “presunción grave” de los antecedentes del derecho que se reclama
CAPÍTULO 7
COLISIÓN Y PONDERACIÓN DE DERECHOS FUNDAMENTALES DEL PROPIETARIO Y PRECARISTA
1. Evaluación bajo la regla de idoneidad
2. Evaluación bajo la regla de necesidad
3. Evaluación bajo la regla de ponderación
CAPÍTULO 8
EL TEXTO DE LA LEY
CAPÍTULO 9
TEXTO DE LA LEY Nº 18.101, ACTUALIZADA
