Propiedad y Derechos reales es el conjunto de estudios, del jurista y académico español Ángel Serrano de Nicolás, que recogen, en la experiencia práctica española, innovadores planteamientos en materia de propiedad horizontal, también llamada en otros países condominio, para dar solución al régimen jurídico-real en que se encuentran sus diversos elementos, así como a otras titularidades recayentes sobre un mismo bien, pero de distinta naturaleza. Y, además, junto con la innovadora, y decaída con la crisis, hipoteca inversa (no se devuelve el capital hasta la muerte), los problemas crecientes en materia de intereses de demora abusivos (con claros pronunciamientos del TJUE) y la necesidad de buscar soluciones al incumplimiento, como puede ser a través del pacto comisorio, para evitar lanzar o desahuciar a los propietarios y prestatarios.
PRIMERA PARTE
PROPIEDAD HORIZONTAL Y OTRAS FORMAS DE ORGANIZAR LA COTITULARIDAD:
EXPERIENCIA ESPAÑOLA
Propiedad horizontal: Propiedad separada sobre la entidad o elemento privativo, como concepto unitario, en régimen de propiedad horizontal
I. PLANTEAMIENTO GENERAL
1. Carácter Unitario del Derecho de Propiedad Separada sobre La Entidad
1.1. Los elementos comunes como parte constitutiva de las entidades
1.2. Reconocimiento doctrinal de la propiedad separada como categoría unitaria
2. El uso exclusivo como facultad integrante de la Propiedad Separada sobre la Entidad
2.1. Uso y goce de los elementos comunes, en concreto, el uso exclusivo
2.2. A Admisibilidad de obras o construcciones extralimitadas sobre un elemento común o parte del mismo
2.3. Renuncia a la propiedad y el uso de los elementos comunes
2.4. Inscripción del uso exclusivo de los elementos comunes
II. CONCLUSIONES
Propiedad horizontal: Aspectos jurídico-reales de los elementos comunes
I. PRELIMINAR
II. NECESARIA DISTI NCI ÓN ENTRE ELEMENTOS, ENTIDAD Y EDIFICIO
III. EL DENOMI NADO ESTATUTO JURÍDICO -REAL DEL INMUEBLE SUJETO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1. Servidumbres y elementos comunes: Trascendencia de su inscripción registral y diferentes modalidades
2. Vinculación ob rem de fincas independientes: Su inscripción registral
3. Transformación de los elementos comunes y privativos del edificio
IV. CONCLUSIONES
Formas diversas de ostentar la propiedad u otros derechos reales sobre bienes titularidad de diversas personas
I. DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO DE ORGANIZACIÓN DE LOS BIENES TENIDOS EN COMÚN POR DIVERSAS PERSONAS
1. Requisitos para que haya tenencia común de un bien por diversas personas
2. Dos supuestos de Pluralidad de “Propietarios” que no implican Cotitularidad o Tenencia en Común: Fiducia y Trust
3. Criterios Funcionales en la Forma de Organización: de lo Real a lo meramente obligacional, o incluso Societario
II. DIFERENCIAS CON LA SOCIEDAD CIVIL
III. DIFERENCIAS CON LA ASOCIACIÓN Y LA FUNDACIÓN
IV. DIFERENCIAS CO N LA PLURALIDAD DE TITULARES DE DERECHOS REALES LIMITADOS
1. Diferencias con la Cotitularidad en Los Derechos Reales Limitados de Uso y Goce (Usufructo y Servidumbres)
1.1. Cotituaridad en el Derecho Real de Usufructo, y otras Titularidades del uso sobre la misma finca, cuota o una parte
1.2. Cotituaridad Limitada en el uso por la existencia de una Servidumbre Predial: La Servidumbre Personal
2. Diferencias con la Cotitularidad de los Derechos Reales de Garantía (Hipoteca y Prenda)
V. DIFERENCIAS CON LA COTITULARIDAD DE DERECHOS DE CRÉDITO (COACREEDORES)
VI. LA COPOSESIÓN
VII. UN BALANCE DE ELEMENTOS, CRITERIOS Y FACULTADES DIFERENCIADORAS, INCLUSO EN LA EXTINCIÓN
SEGUNDA PARTE
NUEVAS REALIDADES Y PROBLEMAS EN LA GARANTÍA HIPOTECARIA
Régimen jurídico de la hipoteca inversa
1. Introducción
2. Concepto de Hipoteca Inversa: sus notas diferenciales con otras figuras afines
3. Solicitante, Prestatario, Deudor Hipotecario, Hipotecante No Deudor y Beneficiario de La Hipoteca Inversa
4. Entidades o posibles personas garantizadas con Hipoteca Inversa: Transparencia y Protección de la Clientela
5. Préstamo o Crédito Garantizado con Hipoteca Inversa: Novación y Subrogación de los mismos
6. Bienes Inmuebles Susceptibles de Gravarse con Hipoteca Inversa, en particular, La Vivienda Habitual
7. Posibles Negocios Dispositivos sobre La Finca Hipotecada y sustitución de la Garantía de manera suficiente
8. Exigibilidad de la Deuda y Plazo Convenido para su pago
9. Responsabilidad de los Herederos Únicamente de los Bienes de La Herencia
10. Hipoteca Inversa sobre otros Bienes Inmuebles que no sean la Vivienda Habitual del Solicitante
11. Aseguramiento de Rentas Futuras mediante un Plan de Previsión Asegurado
12. Beneficios Notariales, Registrales y Fiscales
Intereses de demora y otras posibles cláusulas abusivas: imposibilidad de moderarlos de ser declarados abusivos
1. Preliminar: Un paso más en el asunto M. Aziz, con la SAP de Barcelona (secc. 15ª), núm. 407/14, de 15 de diciembre de 2014
2. Impago de las cuotas del préstamo hipotecario: “Pretensiones idénticas, pero con causa de pedir distintas” y anatocismo mercantil convencional
3. Intereses remuneratorios e intereses de demora: Idéntica naturaleza, diferente causa de origen e incompatibilidad de devengo
4. Imposibilidad de integrar o moderar los intereses de demora abusivos, pero subsistencia de la obligación de cumplir el contrato en la forma más específica, expurgado de las cláusulas abusivas
Incumplimiento y ejecución: opciones extrajudiciales Eficientes
I. INTRODUCCIÓN
II. INCUMPLIMIENTO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO: RESPONSABILIDAD ILIMITADA DEL DEUDOR, DEVENGO DE INTERESES MORATORIOS Y ANATOCISMO
1. Responsabilidad Ilimitada del Deudor Hipotecario: Aplicación del art. 140 LH y de la Dación en pago
2. Vencimiento Anticipado del Préstamo Hipotecario por mora en el pago: Intereses de demora (su naturaleza y tipo máximo) y Anatocismo
III. RECLAMACIÓN DE LA DEUDA HIPOTECARIA: RELEVANCIA DE LA TASACIÓN, DEL CONCEPTO DE PRODUCTO Y DE OTRAS INSTITUCIONES JURÍDICAS
1. Funciones de la tasación en la legislación del mercado hipotecario
2. Concepto de producto, modalidad de adjudicación y doctrinade los actos propios al contabilizar lo adjudicado la Entidad acreedora
3. Enriquecimiento injusto por coligación negocial entre la compra y la hipoteca y posible aplicación del retraso desleal
IV. OPCIONES EXTRA JUDICIALES EFICIENTES AL MARGEN DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL: DEL APODERAMIE NTO PARA LA VENTA A LA ADMISIBILIDAD DEL PACTO MARCIANO
1. La admisibilidad del pacto marciano como vía para la realización Eficiente de la deuda hipotecaria
2. Apoderamiento para la venta del Inmueble Hipotecado en caso de impago del Deudor Hipotecario
V. CONCLUSIÓN
La admisión del pacto comisorio como alternativa a la ineficiente su basta (judicial o notarial) hipotecaria
1. Atribución del Pacto Comisorio al Acreedor y cuestiones esenciales a considerar en el momento de su regulación positiva
2. Garantías mínimas del Deudor Hipotecario y del Hipotecanteno Deudor ante la adjudicación por el Acreedor en el ejercicio del Pacto Comisorio
3. La Purga Amigable de las Hipotecas y otras cargas posteriores o incompatibles
4. Rasgos Esenciales de la Escritura Pública Extintiva de la Deuda y de Adjudicación por el Acreedor en ejercicio del Pacto Comisorio
