En febrero de 2023, se publicó la primera edición de esta obra. A la sazón, y a pesar de que la Ley N° 21.442 ya había completado diez meses desde que había entrado en vigor, aún no se había publicado el Reglamento Tipo de Copropiedad, el Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios y el Reglamento de la Ley. El primero, fue publicado el 12 de abril de 2023, el segundo el 26 de marzo de 2024 y el tercero recién el 9 de enero de 2025.
Con el objeto de incorporar la revisión de estas normas reglamentarias, así como también considerar planteamientos doctrinarios y sentencias pronunciadas por nuestras Cortes y lo expresado en las Circulares emitidas por la Secretaría Ejecutiva de Condominios y en dictámenes de la Contraloría General de la República, el autor ha considerado necesario publicar esta segunda edición aumentada. En ella, asimismo, profundiza en varias materias de gran relevancia en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Considerando lo expuesto, el texto que contiene esta nueva edición se ha enriquecido desde los puntos de vista expositivo, normativo, doctrinario y jurisprudencial.
De esta forma, ofrecemos a la comunidad jurídica nacional y en general a las personas interesadas, un texto debidamente actualizado y que aborda con la necesaria profundidad los principales aspectos de esta relevante materia de la Copropiedad Inmobiliaria.
I. INNOVACIONES DESCRITAS EN EL MENSAJE DE LA LEY
1. Regulación de aspectos asociados a la administración y la adopción de acuerdos por parte de los copropietarios
2. Regulación de aspectos urbanos y constructivo
3. Aspectos formales: orden, estructura y simplificación de contenidos
II. ESTRUCTURA DE LA LEY Y DE SU REGLAMENTO, VINCULACIÓN ENTRE UNA Y OTRO Y PRINCIPIOS ESENCIALES DE LA LEY Y DE SU REGLAMENTO
1. Estructura de la Ley
2. Estructura del Reglamento de la Ley
3. Normas de la Ley con las cuales se vinculan las normas del Reglamento
4. Principios esenciales de la Ley y de su Reglamento
III. NORMAS APLICABLES A LOS CONDOMINIOS
1. Normas constitucionales
2. Normas legales
3. Normas reglamentarias
4. Resoluciones, Circulares y Dictámenes
5. Reglamento de copropiedad del condominio
6. Acuerdos de las asambleas de copropietarios
7. Acuerdos adoptados mediante una consulta por escrito
8. Acuerdos del comité de administración
9. Reglamento de Orden, Higiene y Seguridad
IV. DISPOSICIONES TRANSITORIAS DE LA LEY
V. DEL RÉGIMEN DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
1. De la naturaleza jurídica de los condominios
2. Bienes que configuran un condominio y naturaleza de los derechos que se tiene sobre ellos
3. Emplazamiento de los condominios
4. Tipos de condominios
5. Condominios con diferentes sectores o edificaciones colectivas
6. Definiciones contenidas en la Ley y en su Reglamento
VI. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS Y LIMITACIONES APLICABLES A ÉSTOS. CLASES DE COPROPIETARIOS Y DE OCUPANTES
1. De los derechos de los copropietarios
2. De las obligaciones y limitaciones exigibles y aplicables a los copropietarios
3. Clases de copropietarios y de ocupantes
VII. DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
1. Concepto y naturaleza jurídica del reglamento de copropiedad
2. Características del reglamento de copropiedad
3. Del objeto del reglamento de copropiedad
4. Del primer reglamento de copropiedad
5. Convocatoria para mantener, modificar o sustituir el primer reglamento de copropiedad
6. De la acción de impugnación del reglamento de copropiedad
7. Modificación del reglamento de copropiedad
8. Normas supletorias del reglamento de copropiedad
9. Estructura del “Reglamento Tipo de Copropiedad”
VIII. DE LA ADMINISTRACIÓN DE LAS COPROPIEDADES
1. De los órganos de administración
2. De la asamblea de copropietarios
3. De la consulta por escrito
4. Del comité de administración
5. Del administrador
6. De las subadministraciones
7. De la administración conjunta
IX. DE LOS BIENES DE LA COPROPIEDAD
1. De los bienes de derecho exclusivo
2. De los bienes comunes
3. Del uso de los bienes de la copropiedad
4. Del uso y goce exclusivo de bienes comunes
X. DE LAS OBLIGACIONES ECONÓMICAS
1. De los gastos comunes
1.1. Regulación legal
1.2. Clasificación de los gastos comunes
1.3. Contribución a los gastos comunes
1.4. Características de la obligación de pagar gastos comunes y del crédito correlativo
1.5. Situaciones que podrían presentarse en el caso de encontrarse arrendada la unidad
1.6. Cobro y recaudación de los gastos comunes
2. Del fondo común de reserva
2.1. Definición
2.2. Regulación legal
2.3. Objetivos del fondo común de reserva
2.4. Utilización del fondo común de reserva
2.5. Formación e incremento del fondo común de reserva
2.6. Naturaleza jurídica del fondo común de reserva
3. De las demás obligaciones económicas
3.1. Fondo operacional inicial
3.2. Multas
3.3. Intereses
3.4. Primas de seguros
3.5. Otros que determine el reglamento de copropiedad
XI. DE LA SEGURIDAD DEL CONDOMINIO
1. Del plan de emergencia y de los planos del condominio
1.1. Regulación legal
1.2. Adopción de un plan de emergencia
2. De las revisiones y certificaciones de las unidades
2.1. Regulación legal
2.2. Obligación de los copropietarios de facilitar la realización de revisiones y la expedición de certificaciones
2.3. Facultad del administrador para ingresar a las unidades ante compromiso de la seguridad o conservación del condominio
3. De los seguros
3.1. Regulación legal
3.2. Condominios que están obligados a contratar un seguro colectivo contra incendio
3.3. Daños que debe cubrir el seguro colectivo contra incendio
3.4. Exigencias que deben cumplir los contratos de seguros colectivos contra incendio
3.5. Contrato de seguro en los condominios de viviendas sociales
4. Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad
1. De la resolución judicial
1.1. Regulación legal
1.2. Regla general acerca de la competencia
1.3. Competencia del juez de policía local de conformidad al art. 27 de la Ley
1.4. Competencia del juez de policía local de conformidad al art.44 de la Ley
1.5. Procedimiento para el cobro de gastos comunes
1.6. Demanda por fallas o defectos estructurales, de elementos constructivos o de las instalaciones, de terminaciones de las obras, o de otra índole, que se presenten en las unidades de un condominio
1.7. Juicios entre copropietarios, cuando se trata de causas no vinculadas con la administración del condominio
2. Sometimiento de contiendas a la resolución de árbitros
2.1. Regulación legal
2.2. Clases de árbitros
2.3. Designación del árbitro
3. Solución extrajudicial de los conflictos
3.1. Regulación legal
3.2. Procedimiento administrativo ante el municipio
XIII. DE LA CONSTITUCIÓN DE LA COPROPIEDAD
1. Regulación legal y reglamentaria
2. Normas que deben cumplirse para acoger un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria e irrevocabilidad del pertinente certificado
3. Obligaciones de la dirección de obras, después de otorgar el certificado que acoge al condominio a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
4. Predios que pueden acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria
5. Obligación de la Dirección de Obras Municipales de verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas generales y de las especiales aplicables a los condominios
6. Planos del condominio
7. Requisitos de las escrituras referidas a unidades
8. Contenido de la inscripción registral sobre una unidad
9. Modificación o cese de la resolución que acoge un condominio a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
10. Plazo para acoger el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria o para modificar o dejar sin efecto la resolución que así lo haya hecho
XIV. EXIGENCIAS URBANAS Y DE CONSTRUCCIÓN
1. Regulación legal
2. Excepciones a las normas contempladas en los instrumentos de planificación territorial
3. Obligación de respetar la “trama vial” por parte de los condominios y excepciones a aquélla
4. Exigencia aplicable a los condominios tipo B
5. Porcentaje de los copropietarios sobre terrenos no edificados, especialmente en los condominios tipo B
6. Obligación de cumplir con ciertas normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones por parte de los condominios
7. Conexión con bienes nacionales de uso público
8. Obligación relativa a los vehículos de emergencia
9. Obligación relativa a los “cierros opacos”
10. Estacionamientos del condominio
XV. DE LA MODIFICACIÓN, AMPLIACIÓN, SUBDIVISIÓN, FUSIÓN Y DEMOLICIÓN DE LA COPROPIEDAD
1. Regulación legal
2. De las solicitudes ante de la Dirección de Obras Municipales
3. Del cambio de destino
4. De la demolición del condominio
5. De la subdivisión del condominio
5.1. Subdivisión de condominios que no están integrados por viviendas sociales
5.2. Subdivisión de condominios de viviendas sociales
XVI. DE LOS CONDOMINIOS DE VIVIENDAS DE INTERÉS PÚBLICO
1. Regulación legal y reglamentaria
2. Normas que regulan los condominios de viviendas de interés público
3. Condominios que se consideran “de viviendas de interés público”
4. Cómo acreditar que el condominio es uno de viviendas de interés público
5. Asignación de recursos por entidades públicas
5.1. Entidades públicas autorizadas para asignar recursos
5.2. Destino de los recursos públicos asignados a un condominio
6. Designación de administrador provisional
7. Quórum para aprobar primer reglamento de copropiedad en condominios de viviendas sociales
8. Limitación de unidades en nuevos condominios
9. Existencia de varios condominios en un mismo terreno
10. Apartado especial que debe contemplarse por las municipalidades
11. Dotación de medidores individuales, cobro de servicios básicos y modalidad especial para el cobro de gastos comunes
12. Exención de derechos arancelarios y municipales
13. Plazo impuesto a notarios, conservadores y archiveros
14. Aplicación de normas referidas a la subadministración
15. Fondo común de reserva en condominios de viviendas sociales
16. Obligación de la municipalidad para mediar extrajudicialmente
17. Otras obligaciones de las municipalidades
18. “Condominios de densificación predial”
19. Estacionamientos en los condominios de viviendas sociales
20. Algunas diferencias entre los condominios de viviendas sociales y los demás condominios
XVII. DEL REGISTRO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE CONDOMINIOS
1. Regulación legal
2. Características y órgano responsable del Registro Nacional de Administradores de Condominios
3. Personas que deben inscribirse en este Registro
4. Responsabilidad de los administradores y supervisión de sus actividades
5. Personas que tienen vedado el acceso al Registro
6. Requisitos adicionales que deben cumplir los administradores a título oneroso
7. Caso en que el administrador fuere una persona jurídica
8. Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios
9. Funciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, en relación con el Registro Nacional de Administradores
10. Funciones de la Seremi en relación al Registro Nacional de Administradores de Condominios
11. Del contenido de la plataforma digital
12. Requisitos y documentos de inscripción
13. De las inhabilidades e incompatibilidades para la inscripción en el Registro
14. Del Procedimiento de Inscripción en el Registro
15. De la Obligación de Informar
16. De los cursos de capacitación y certificación de competencias laborales
XVIII. DE LAS INFRACCIONES, RECLAMACIONES, SANCIONES Y PROCEDIMIENTO ANTE INCUMPLIMIENTO DE ADMINISTRADORES
1. Regulación legal
2. De las infracciones
2.1. Conocimiento de las infracciones
2.2. Clases de infracciones
2.3. De las infracciones gravísimas
2.4. De las infracciones graves
2.5. de las infracciones menos graves
2.6. De las infracciones leves
3. De las sanciones
4. De la reclamación y su procedimiento
4.1. De la reclamación
4.2. Del procedimiento
XIX. DISPOSICIONES GENERALES
1. Regulación legal
2. De la Secretaría Ejecutiva de Condominios
3. De la supervisión de las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo
4. Del “Registro de Condominios Habitacionales”
5. Efecto inmediato de la Ley N° 21.442
5.1. Efecto general
5.2. Excepciones
6. Derogación de la Ley N° 19.537
7. Plazo para adecuar los reglamentos de copropiedad
8. Referencias a la Ley N° 19.537
9. Condominios cuyas unidades no se han enajenado a terceros y otras situaciones
XX. ACTOS EN LOS QUE LA LEY EXIGE ESCRITURA PÚBLICA O INTERVENCIÓN DE UN NOTARIO PÚBLICO
1. Actos en los que la Ley exige escritura pública
2. Actos en los que la Ley exige intervención de un notario público
XXI. PRINCIPALES NOVEDADES DE LA LEY N° 21.442
1. Definición del régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria
2. Definiciones de los distintos tipos de condominios
3. Emplazamiento de los condominios
4. Introducción de la noción de “obligación económica”
5. Creación del “Fondo operacional inicial”
6. Copropietarios hábiles e inhábiles y ocupantes permanentes y transitorios
7. Casos en los que un arrendatario u otro ocupante de una unidad puede representar al copropietario de esta en las asambleas
8. Creación del Registro de copropietarios, arrendatarios y demás ocupantes.
9. Convenios de pago
10. Procedimiento ejecutivo para cobrar las prestaciones que correspondan a las obligaciones económicas
11. Plazo para el pago de las obligaciones económicas
12. Intereses que devengan las deudas por incumplimiento de las obligaciones económicas
13. Declaración que debe hacerse por el propietario que transfiera una unidad
14. Tenencia de mascotas y animales de compañía
15. Destino de unidades al alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos
16. Obligaciones del primer propietario del condominio
17. Momento a partir del cual el primer administrador del condominio debe citar a una asamblea extraordinaria de copropietarios
18. Obligaciones del administrador en las asambleas ordinarias
19. Administración conjunta de dos o más condominios
20. Porcentaje mínimo para pedir que se cite a asamblea extraordinaria
21. Quórum para realizar asambleas de copropietarios
22. Quórum para adoptar acuerdos en las asambleas de copropietarios
23. Posibilidad de participar en las asambleas de manera virtual
24. Materias que pueden ser acordadas por los copropietarios mediante consulta por escrito
25. Composición del comité de administración y número de integrantes
26. Descuento en gastos comunes a los miembros del comité de administración
27. De las subadministraciones
28. Designación de subcomités de administración
29. Bienes comunes que pueden darse en arrendamiento, ceder la tenencia o gravarse
30. Asignación en uso y goce exclusivo
31. Suspensión de ciertos servicios domiciliarios
32. Porcentaje de recargo sobre gastos comunes para formar fondo común de reserva
33. Plan de emergencia del condominio
34. Facultad del administrador para ingresar forzadamente a una unidad
35. Calidad que puede tener un árbitro
36. Plazo del director de obras municipales para acoger un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria
37. Nuevas exigencias urbanas y de construcción
38. Estacionamientos de condominios de viviendas sociales
39. Número máximo de unidades de condominios de viviendas sociales
40. Fondo común de reserva en los condominios de viviendas sociales
41. Condominios de densificación predial
42. Creación del Registro Nacional de Administradores de Condominios
43. Curso de capacitación o certificación laboral de los administradores
44. Responsabilidad infraccional de los administradores y subadministradores
45. Procedimiento de reclamación por los actos de los administradores y subadministradores
46. Creación de la Secretaría Ejecutiva de Condominios
47. Creación del Registro de Condominios Habitacionales
48. Seguro colectivo contra incendios
