El mercado inmobiliario se ha complejizado cada vez más, todos quienes se relacionan directa o indirectamente con él han debido perfeccionar sus productos y servicios considerando el gran dinamismo que experimenta este sector.
Desde este punto de vista es que resulta fundamental obtener datos con respecto al valor de un bien, que resulten serios y objetivos.
¿Cómo obtenemos estos datos? A través de una buena tasación o valoración. Eso es lo que este libro pretende entregar: herramientas básicas para poder determinar la valoración de bienes raíces urbanos, esto de acuerdo a metodologías de mercado.
Los contenidos que se presentan son básicos y ayudarán a entender los distintos procedimientos que se podrían utilizar para obtener la valoración de un bien.
CAPÍTULO 1
CONCEPTOS GENERALES
1.1 Instrumentos de Planificación Territorial IPT
1.2 Antecedentes legales necesarios para una tasación
1.3 Estudio de Cabida Simplificado
1.4 Tipos de Bienes y su valoración
1.5 Criterios de conducta
CAPÍTULO 2
PRINCIPIOS DE TASACIÓN
2.1 Introducción a los Principios de Tasación
2.2 Principio de Sustitución
2.3 Principio de Mayor y Mejor Uso
2.4 Principio de Contribución
2.5 Principio de Anticipación
2.6 Principio de Temporalidad
2.7 Principio de Finalidad
CAPÍTULO 3
METODOLOGÍAS DE TASACIÓN
3.1 Introducción a las metodologías de tasación
3.2 Costo reposición
• Introducción
• Relación con el Principio de Sustitución
• Relación con el Principio de Mayor y Mejor uso
• Aplicaciones y limitaciones
• Respaldo del valor
• Costo de origen de una construcción
• Cálculo del costo de reposición
• Costos directos
• Costos indirectos
• Unidades tasables
• Edad de un inmueble
Depreciación
Vida útil de las edificaciones
Cálculo de depreciación
Ejemplos
3.3. Capitalización de renta
Relación con el Principio de Anticipación
Relación con el Principio de Sustitución
La oferta y la demanda
Variables y externalidades
Bienes no inmuebles
El valor de mercado y de inversión
El valor de la renta
Beneficios futuros
Las tasas de retorno
Tasas de ingresos
Tasas de rendimiento
Retorno del capital
Estimación de la tasa
Riesgo
Inflación esperada
Inflación inesperada
• Métodos
• Técnica residual
• Capitalización directa
3.4 Valor de mercado (Comparación)
• Introducción
• Relación con los principios de tasación
• Aplicaciones y limitaciones
• Procedimiento
• Análisis de la propiedad
• Análisis del mercado
• Recolección de información de mercado
• Planos
• Verificación de la información
• Análisis de los datos de mercado
• Homogenización
• Reconciliación de los valores: franja de valor y valor de tasación.
3.5 VALOR RESIDUAL
Aplicación
• Problemas
• Posibles usos
• Métodos
CAPÍTULO 4
CRITERIOS Y APLICACIONES PRÁCTICAS DE VALORACIÓN
4.1 Características de un inmueble
• Clase constructiva
• Año o Fecha de Construcción
• Balcones (Terrazas): Criterios de Valoración
• Bienes de dominio común
• Descripción de una casa
• Obras complementarias: Identificación y valoración
• Plano de planta J
• Visita a terreno: Check list
4.2 Características legales
• Certificado de dominio: Datos a revisar
• Restricciones al dominio: Criterios de valoración
• Expropiaciones: Forma de cálculo
• Usufructo: Forma de cálculo
• Servidumbre: Formas de cálculo
• Tipos de Condominios 193
4.3 Determinación de superficie de un bien
• Superficie: Como medir en terreno
• Superficie: Forma de cálculo por tipo de bien
• Superficie: Forma de expresar la superficie
• Superficie: Fuentes de información
• Superficie: Medidas adoptadas según requerimiento
• Superficie municipal: Forma de cálculo
• Dimensiones de terrenos en copropiedad
4.4 Análisis de mercado y metodologías
• Referencias de mercado: Identificación
• Análisis de referencias de mercado
• Métodos de tasación: Ejemplo de capitalización de renta
• Métodos de tasación: Casos especiales
• Métodos de tasación: Costo reposición y estructura de valoración
• Métodos de tasación: Según uso y tipo de bien
• Valor de liquidación: Porcentajes de castigo
• Valor de reposición: Referenciales
• Métodos de tasación: Resumen de metodologías tradicionales
• Tasación bancaria v/s tasación de mercado
• Loggias: Criterios de valoración
• Seguro: Recomendaciones generales de asignación
• Casas con destino de oficina: Criterio de tasación
4.5 Herramientas fotográficas
• Fotos obligatorias
• Fotos interiores: Recomendaciones de captura
