Las recientes modificaciones a la Ley N°18.101 «fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos», incorporadas por la Ley N° 21.461 (D.O. 30.06.2022), esto es, la medida precautoria de restitución anticipada del inmueble arrendado y el procedimiento monitorio de cobre de rentas de arrendamiento, configuran novedosos aportes en la tan anhelada tutela jurisdiccional efectiva de los derechos de los arrendadores. Con todo, persisten aún una serie de problemáticas o desafíos propios del arrendamiento de inmuebles urbanos, primeramente, la falta de una razonable distinción legal entre, el arrendamiento exclusivamente residencial, por una parte, y el arrendamiento con fines diversos del habitacional, por la otra (comercial, industrial, oficinas, servicios, etc.). Diferenciación muy oportuna, considerando las asimetrías contractuales propias del creciente modelo de negocios denominado, Edificios de Renta Residencial (Multifamily). Enseguida la incorporación del procedimiento monitorio y, su aplicación respecto de las acciones de comodato precario y simplemente precario, revive la recurrente encrucijada procesal del «emplazamiento», respecto de personas cuya individualización se desconoce. A su vez, otras situaciones complejas que ameritan una respuesta legislativa eficiente, corresponden al caso del subarrendamiento sin autorización o sin conocimiento del arrendador, la falta de inmediación y excesiva escrituración en los procedimientos judiciales de arrendamiento; la permanente discusión sobre la procedencia del arbitraje; y, desde luego, la falta de un elemento objetivo de productividad en materia de contratación del arrendamiento, esto es, un registro público, tanto de arrendatarios, como de arrendadores, condenados por incumplimientos contractuales.
En este contexto, el presente libro realiza un estudio explorativo de la evolución histórica de la legislación especial sobre arrendamiento de predios urbanos en Chile, así como, de la legislación sustantiva y procesal, actualmente vigentes. Enseguida, la investigación se concentra en el análisis de las legislaciones colombiana y española sobre la materia, considerando el amplio desarrollo del arrendamiento en la primera, junto a la interesante evolución y profundos vínculos con la segunda. Dicho recorrido, aborda también, las recientes reformas a la legislación procesal española sobre emplazamiento en juico a personas cuya individualización se ignora, con el fin de agilizar la recuperación de inmuebles ocupados legalmente. De esta manera, el estudio desemboca en una propuesta de mejoras y actualizaciones a la Ley N° 18.101 «Sobre arrendamiento de predios urbanos», entre las que destacan, primeramente la distinción entre el tratamiento legal del arrendamiento con fines exclusivamente residenciales y aquel cuyos fines son totalmente diversos del habitacional; las problemáticas respecto de la procedencia del arbitraje; el tratamiento de los subarrendatarios y cesionarios del contrato, y, así mismo, la posibilidad de generar un registro nacional de arrendatarios y arrendadores condenados por incumplimientos contractuales.
CAPÍTULO INTRODUCTORIO
1. Antecedentes
1.1. Problemática
1.2. Características
1.3. Efectos de la problemática
1.4. Contexto afectado por la problemática
1.4.1. Desarrollo Inmobiliario
1.4.2. Pequeños Inversionistas
1.4.3. Personas que no pueden acceder al mercado de viviendas nuevas
2. ¿Es posible actualizar y mejorar la Ley No 18.101?
2.1. En lo sustantivo
2.2. En lo procesal
3. Estado del arte
3.1. Tratamiento en la legislación nacional del contrato de arrendamiento
3.2. Ámbito de aplicación y competencias de la Ley No 18.101 “Fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos”
– ¿Qué se entiende por “Predios Urbanos” para efectos de la Ley No 18.101?
– ¿Existen “Bienes Raíces Urbanos” exceptuados de la aplicación de la Ley No 18.101?
3.3. Problemática judicial
– ¿Cómo se manifiesta la problemática judicial de los defectos y vacíos de la Ley No 18.101?
4. Síntesis
CAPÍTULO 1
ANÁLISIS DE LA EVOLUCIÓN DE LA LEGISLACIÓN NACIONAL RESPECTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS
1. Ley No 6.844 publicada el Diario Oficial, de 4 de marzo de 1941, titulada “Normas relativas a los Arriendos”
a. ¿Qué se entiende por normas de orden público?
b. Límite máximo legal para las rentas de arrendamiento
c. Notificación a Empresas de suministros
d. “Descuento por Planilla”
e. Negativa del propietario de un inmueble a arrendar a familias con niños
f. Obligación de confeccionar Inventario
g. La mora purga la mora
h. Subarrendatarios
i. Contexto y aplicación de la Ley No 6.844
j. Buena Fe Contractual
k. Tribunales competentes y procedimiento
l. Plazo para las reclamaciones de los Arrendatarios
m. Materias exceptuadas de la Ley No 6.844
2. Ley No 7.747 publicada en el Diario Oficial, de 24 de diciembre de 1943
3. Ley No 9.135, publicada en el Diario Oficial, de 30 de octubre de 1948, “Sobre Habitaciones Económicas”
4. Ley No 11.151 Diario Oficial, de 5 de febrero de 1953 “Concede al Presidente de la República Facultades para Reorganizar las Diferentes Ramas de la Administración Pública”
5. Decreto con Fuerza de Ley No 211, 12 de septiembre de 1953. Regula las Rentas de Arrendamiento y Subarrendamiento de Inmuebles destinados a la Habitación o a Locales Comerciales o Industriales
– Facultades extraordinarias de la Superintendencia de Abastecimientos y Precios, requisamiento de propiedades y suspensión lanzamiento del arrendatario vencido
6. Ley No 11.622 publicada en el Diario Oficial, de 25 de septiembre de 1954 “Reglamenta el Arrendamiento de Inmuebles por Casas o Departamentos, Piezas, Secciones o Locales y Fija la Renta Máxima que se podrá cobrar por dichos Arrendamientos”
a. Norma de orden público
b. Límite máximo legal para las rentas de arrendamiento
c. Notificación a Empresas de suministros
d. “Descuento por Planilla”
e. Negativa del propietario de un inmueble a arrendar a familias con niños
f. Limitaciones al pago anticipado de Rentas y al “mes de garantía”
g. Desahucio
h. Situación del arrendatario o subarrendatario, contratantes diligentes
i. Sistema de Valoración Probatoria
j. Atribuciones Superintendencia, defensa de arrendatarios y cese del requisamiento de propiedades
k. Tribunales competentes y procedimiento
l. Plazos para ejercer los derechos de Arrendatarios y Subarrendatarios, Prescripción
m. Materias exceptuadas de la Ley No 11.622
n. Otras Sanciones
7. Ley No 17.410 Diario Oficial, de 18 de febrero de 1971, “Faculta a Jueces para Suspender Lanzamientos en Juicios Especiales del Contrato de Arrendamiento o de Comodato Precario”
8. Decreto Ley No 964 Diario Oficial, de 12 de abril de 1975, “Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos”
a. Título Primero. Ámbito de Aplicación
b. Título Segundo. Renta y Garantía
c. Pago Anticipado y “Mes de Garantía”
d. Título Tercero. Desahucio y Restitución
e. Plazos de Desahucio y “mes por año”
f. Título IV Sanciones
g. Título V. Procedimiento y Competencia
h. Facultades probatorias del Juez y apreciación de la prueba “en conciencia”
i. Competencia exclusiva de los Tribunales Ordinarios y prohibición expresa de Arbitraje
j. Título Sexto. Atribuciones de la Dirección de Industria y Comercio
k. Título Séptimo. Disposiciones Generales
9. Ley No 18.101 Fija Normas Especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, publicada en el Diario Oficial, de 29 de enero de 1982 (con las modificaciones incorporadas por la Ley No 19.866 D.O. 11.4.2003)
a. Título I. Ámbito de aplicación de la ley
b. Título II. Desahucio y Restitución
– Contratos pactados mes a mes y los de duración indefinida
– Contratos a plazo fijo, inferiores a un año
c. Facultad de Subarrendar
d. Terminación arrendamiento por vencimiento de su plazo o por extinción del derecho del arrendador u otra causa
e. Título III. De la competencia y del procedimiento
f. Derecho Legal de Retención
g. Terminación del Contrato de Arrendamiento, por falta de pago de la renta
h. Efectos de la sentencia recaída en los juicios de arrendamientos, respecto de los subarrendatarios
i. Facultad Judicial de suspender el lanzamiento del arrendatario vencido
j. Notificación a Empresas de Suministros
k. Iniciativa probatoria del Juez
l. Efectos sentencia denegatoria respecto del arrendador demandante
m. Tribunales Competentes
n. Título IV. Disposiciones Generales
ñ. Reajustes e intereses en caso de Mora
o. Negativa del Arrendador a recibir la Renta o a otorgar el Recibo
p. Derecho Legal de Retención del Arrendador
q. Sanciones (Multas)
r. Título V. Disposiciones Varias
s. Disposiciones Transitorias
10. Síntesis del Capítulo 1
CAPÍTULO 2
CONCEPTUALIZACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. LEGISLACIÓN SUSTANTIVA, CÓDIGO CIVIL Y NORMAS ESPECIALES
1. Explicaciones previas
2. ¿Por qué estudiar las normas del Código Civil?
3. Concepto, caracterización y obligaciones esenciales
4. Concepto legal
5. Párrafo 1o Del arrendamiento de cosas
– Arriendo de cosas corporales e incorporales
6. Precio o Renta de arrendamiento
7. Denominación de las partes contratantes
8. Subarriendo
9. Carácter consensual del contrato del arrendamiento
10. Obligaciones del Arrendador
10.1. Obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada
– Imposibilidad de entregar la cosa arrendada
– Mora en la entrega de la cosa arrendada
10.2. Obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin que ha sido arrendada
10.3. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada
– Derecho del Arrendatario a la Rebaja del Precio o Renta
– Derecho del Arrendatario a la Terminación del Contrato
Derecho del Arrendatario a Indemnización de Perjuicios
Turbaciones en el goce de la cosa que no derivan de transformaciones, obras o trabajos en ella
Turbaciones o molestias en el goce de la cosa realizadas por terceras personas
– Turbaciones por vías de hecho
– Turbaciones por vías de Derecho
– ¿Contra quién deben dirigirse las acciones de los terceros que pretenden derechos sobre la cosa arrendada?
Mal estado o calidad de la cosa, que impide hacer el uso para el cual fue arrendada
– Impedimento total
– Impedimento parcial
– Procedencia de indemnización de perjuicios y sus limitaciones
– Improcedencia de reclamar indemnización por parte del arrendatario
10.4. Obligación de reembolso de mejoras o expensas
– Expensas o mejoras necesarias no locativas (art. 1935)
– Expensas o mejoras útiles
Derecho legal de retención
– Concepto
– Derecho legal de retención del arrendatario
11. Obligaciones del arrendatario, en el arrendamiento de cosas
11.1. Diligencia o cuidado que debe emplear el arrendatario (art. 1939)
11.2. Obligación de realizar las reparaciones locativas
11.3. Obligación de pagar el precio o renta y, derecho legal de retención del arrendador
– Forma y oportunidad para el pago del precio o renta
– Término del arrendamiento por culpa del arrendatario, efectos
– Raciocinio que inspira la norma del art. 1945
11.4. Prohibición de ceder el arriendo o de subarrendar, salvo expresa autorización del arrendador
11.5. Obligación de restituir la cosa al finalizar el arrendamiento
11.6. Restitución de la cosa arrendada, en el caso de bienes raíces
11.7. Mora del arrendatario, en la restitución de la cosa arrendada
12. Expiración del contrato de arrendamiento de cosas
12.1. Contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, el desahucio
– Irrevocabilidad del desahucio
12.2. Contratos de arrendamiento con tiempo forzoso y voluntario
12.3. Contratos de arrendamiento con tiempo determinado
12.4. Terminación del arrendamiento por desahucio o por expiración de su plazo y pago de las rentas
12.5. Terminación del arrendamiento por desahucio u otros modos
12.6. La “tácita reconducción” en el caso de los Inmuebles
12.7. Efectos de la renovación del arrendamiento respecto de las cauciones constituidas por terceros
12.8. Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por causa independiente de su voluntad
12.9. Excepción al derecho legal de retención del arrendatario
12.10. Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada y los perjuicios del arrendatario
12.11. Arrendamiento y Expropiación
12.12. Extinción del Derecho del Arrendador por hecho o culpa suyos
12.13. ¿Quiénes están obligados a respetar el arrendamiento?
12.14. Extinción del derecho del arrendador y subarrendatarios
12.15. Pacto de no enajenar la cosa arrendada
12.16. Embargo de la Cosa Arrendada, insolvencia del Arrendador
12.17. Insolvencia del Arrendatario
12.18. Reparaciones que impidan, en todo o parte, el goce de la cosa arrendada
12.19. Necesidad sobreviviente del arrendador de usar la cosa arrendada
13. Arrendamientos contratados por tutores o curadores; por el padre o madre como administradores de los bienes del hijo; o por el marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro cónyuge
14. Revisión de las normas particulares del mismo Código Civil relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios
14.1. Vigencia y aplicación normas del Código Civil
14.2. Reparaciones locativas
14.3. Derechos del arrendador en caso de incumplimiento
14.3.1. Indemnización de perjuicios y cese del arrendamiento
14.3.2. Derecho a expeler al arrendatario (inquilino) y a sus subarrendatarios
14.4. Arriendo de casa o aposento amoblado
14.5. Responsabilidades del arrendador
14.6. Desahucio
14.7. Necesidad de requerir de pago al arrendatario para constituirle en mora
15. Síntesis del Capítulo
CAPÍTULO 3
CONCEPTUALIZACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE LA LEGISLACIÓN PROCESAL SOBRE EL ARRENDAMIENTO. CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y NORMAS ESPECIALES
1. Explicaciones previas
2. Juicios o Procedimientos Especiales del contrato de arrendamiento
3. Precisión
4. Caracterización y análisis de los procedimientos especiales del contrato de arrendamiento
4.1. Procedimiento de Desahucio (arts. 588 a 596 del CPC)
4.1.1. Desahucio, clasificación
4.1.2. Desahucio extrajudicial
4.1.2.1. Oposición al desahucio y reclamación
4.1.2.2. Rechazo de la reclamación al desahucio
4.1.2.3. Reclamación del desahucio acogida
4.1.2.4. Sentencia Definitiva y recursos
4.1.2.5. Silencio e inactividad del Contratante Desahuciado
4.1.2.6. Reserva de acciones ordinarias y Cosa Juzgada Formal
4.1.2.7. Procedimiento de desahucio judicial
4.1.2.7.1. Reclamación del contratante desahuciado
4.1.2.7.2. Contratante desahuciado no reclama
4.2. Procedimiento de Restitución de la cosa arrendada, por la expiración del tiempo convenido para la duración del arrendamiento o, por la extinción del derecho del arrendador (art. 604 CPC)
4.2.1. Objeto del Procedimiento
4.2.2. Procedimiento y su tramitación
4.2.3. Plazo del demandado, para oponerse
4.2.4. Situación de los inmuebles
4.2.5. Alcance de la norma sobre inmuebles
4.2.6. Tramitación del Procedimiento
4.2.7. Sentencia definitiva y recurso de apelación
4.2.8. Recurso de Casación en la Forma
4.2.9. Reserva de acciones ordinarias y Cosa Juzgada Formal
4.3. Procedimiento de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta (art. 611 CPC)
4.3.1. Objeto del procedimiento
4.3.2. Cosa pedida
4.3.3. Acción y sentencia de condena futura
4.3.4. Causa de pedir
4.3.5. Tramitación del Procedimiento
4.3.6. Reconvenciones de pago
4.3.7. Sentencia definitiva
4.3.8. Recurso de apelación
4.3.9. Recurso de Casación en la Forma
4.3.10.Reserva de acciones ordinarias y Cosa Juzgada Formal
4.3.11.Precisiones respecto del alcance práctico de este procedimiento
4.4. Procedimiento destinado, a hacer valer el derecho legal de retención, que la ley concede en favor del arrendador (arts. 597, 598 y 599 del CPC)4.4.1. Derecho Legal de Retención
4.4.2. Derecho legal de retención en el Código de Procedimiento Civil
4.4.3. Derecho legal de retención, como medida precautoria
4.4.4. ¿Qué son las medidas precautorias?
4.4.5. Provisionalidad de las medidas precautorias
4.4.6. Normas de las medidas precautorias, aplicables al Derecho Legal de Retención
4.4.7. Requiere ser declarado judicialmente
4.4.8. Procedimiento para hacerlo valer
4.4.8.1. Vía incidental
4.4.8.2. Vía principal
4.4.9. Efectos jurídicos respecto de los bienes retenidos y preferencia de los créditos
4.4.10.Substitución de los bienes retenidos y comunicación de la preferencia de los crédito
4.4.11.Facultad Judicial de restringir el alcance de la retención
4.4.12.Derecho Legal de Retención en los procedimientos especiales del arrendamiento
4.4.13.Medida provisional de auxilio policial
4.4.14.Precisión respecto del alcance práctico del art. 598 del CPC
4.5. Procedimiento destinado a hacer valer, el derecho legal de retención, que la ley concede en favor del arrendatario (arts. 597, 598 y 599 del CPC)
4.5.1. Tramitación y fallo del derecho legal de retención del arrendatario, procedimiento
4.5.2. El Derecho legal de retención no es una defensa jurídica para enervar la pretensión del arrendador
4.5.3. Sentencia y Apelación
4.5.4. Derecho Legal de Retención en la Ley No 18.101
4.6. El procedimiento especial, contemplado en la Ley No 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos
5. Síntesis del Capítulo 3
CAPÍTULO 4
COMPARACIÓN DE LOS ASPECTOS RELEVANTES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EN LEGISLACIONES DE PAÍSES CON MAYOR DESARROLLO EN LA MATERIA (COLOMBIA Y ESPAÑA)
1. Arrendamiento de inmuebles urbanos en Colombia
1.1. Arrendamiento con fines habitacionales
1.2. Arrendamiento con fines comerciales
1.3. Los Juicios de Arrendamiento en el Código General del Proceso de Colombia (Ley 1564 de 2012)
2. Arrendamiento de inmuebles urbanos en España
2.1. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
2.1.1. Ámbito de Aplicación
2.1.2. Arrendamiento de vivienda
2.1.3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
2.1.4. Normativa aplicable
2.1.5. Articulación de la Autonomía de la Voluntad y Normas de aplicación Imperativa en la Ley 29/1994
2.1.6. Cesión del Contrato de Arrendamiento y Subarriendo
2.1.7. Duración del Contrato. Mínimo legal y Prórrogas
2.1.8. Contratos inscritos en el Registro Público de Propiedad
2.1.9. Subrogación
2.1.10. Subrogación del Arrendatario
2.1.11. Subrogación del Arrendador
2.1.12. Derecho de adquisición preferente del arrendatario
2.1.13. Resolución del Contrato
2.1.14. Otras causas de extinción del arrendamiento
2.1.15. Registro de Arrendatarios Morosos
2.2. Procedimientos Judiciales por rentas impagas
2.2.1. Procedimiento Monitorio
2.2.1.1. Petición inicial del procedimiento monitorio
2.2.1.2. Admisión de la petición y requerimiento de pago
2.2.1.3. Incomparecencia del deudor requerido y despacho de la ejecución
2.2.1.4. Oposición del deudor
2.2.2. Juicio verbal de desahucio
2.2.2.1. Ámbito del juicio verbal
2.2.2.2. La demanda en el Juicio Verbal
2.2.2.3. Citación para la Audiencia de la vista
2.2.2.4. Inasistencia de las partes a la vista (art. 442 LEC 1/2000)
2.2.2.5. Desarrollo de la audiencia de la vista de la causa
2.2.2.6. Regla especial sobre limitación de las defensas, en juicios de arrendamiento
2.2.2.7. Prueba en el Juicio Verba
2.2.2.8. Resoluciones sobre la prueba y recursos
2.2.2.9. Sentencia Definitiva. Casos especiales de ausencia del efecto de cosa juzgada
2.3. Procedimientos Judiciales y Arrendamiento Urbano, evolución
2.3.1. Estadísticas judiciales
2.3.2. Situación en el año 2018
2.3.3. Otras modificaciones al procedimiento de desahucio de viviendas previsto en la LEC 1/2000, incorporadas por el Real Decreto-Ley 7/2019
2.3.4. Modificaciones introducidas a la LEC 1/2000, sobre emplazamiento de los demandados, en los casos en que se pretende la recuperación de la posesión de una vivienda o de parte de ella (Ley 5/2018)
3. Síntesis del Capítulo 4
CAPÍTULO 5
PROPUESTA DE ACTUALIZACIONES Y MEJORAS A LA LEGISLACIÓN SOBRE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS, TANTO EN LO SUSTANTIVO, COMO EN LO PROCESAL
1. Necesidad de modificar la Ley No 18.101 “Fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos” (D.O. 29.1.1982)
2. Posibilidad de modificar la Ley No 18.101
3. ¿Cómo optimizar la Ley No 18.101?
4. Síntesis del Capítulo 5
CAPÍTULO 6
DESAFÍOS CONTINGENTES DEL ARRENDAMIENTO
1. Edificios de Renta Residencial, “multifamily”
2. Ley No 21.461 “Incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento” D.O. 30.6.2022
2.1. Medida precautoria de restitución anticipada del inmueble arrendado y el lanzamiento del arrendatario demandado
– Medida cautelar anticipativa y de carácter excepcional
2.2. Derogación del artículo 10 de la Ley No 18.101
2.3. Procedimiento Monitorio
– Requisitos especiales de la demanda monitoria
– Incumplimiento de requisitos formales e inadmisibilidad de la demanda monitoria
– Subsistencia de la vía declarativa
– Impugnación de la resolución que rechaza la oposición del arrendatario demandado en el procedimiento monitorio
– Alcance de la expresión “otros ocupantes”
– Posibilidad de enervar la acción de cobro en el procedimiento monitorio
– Oposición a la demanda monitoria y ofrecimiento concreto de prueba, bajo sanción de preclusión
– Término del procedimiento monitorio, en razón de haberse opuesto excepciones del orden perentorio
– Impugnación de la resolución que resuelve sobre la oposición del arrendatario
– Extensión del procedimiento monitorio a los procedimientos de comodato precario y precario
2.4. Modificación del art. 20 de la Ley No 18.101
2.5. Conclusiones
CAPÍTULO 7
CONCLUSIONES GENERALES
ÍNDICE, GRÁFICOS, IMÁGENES Y TABLAS
Gráfico 1
Tenencia de la vivienda según quintil de ingreso, 2013
Gráfico 2
Desarrollo de la venta y el arriendo y Relación de los ingresos del hogar por quintil versus gastos en arriendo
Gráfico 3
Tenencia de la vivienda por estado civil y edad en Colombia, área urbana
Imagen 1
Chillán, Terremoto 1939
Imagen 2
Esquema general de los procedimientos especiales del arrendamiento
Tabla 1
Ingresos judiciales a nivel nacional, año 2016
Tabla 2
Ingresos judiciales a nivel nacional año 2016, detalle
Tabla 3
Ingresos judiciales a nivel nacional año 2018, detalle
Tabla 4
Desahucios de alquiler
Tabla 5
Lanzamientos forzosos (de propiedad o alquiler)
