Esta obra contiene un detallado y completo estudio del contrato de promesa y de todas las variantes de la negociación que se producen en el proceso previo al traspaso de todo tipo de bienes, no sólo los bienes raíces. En esta edición se extiende el tratamiento a varias figuras jurídicas, principalmente al contrato de opción, a la legislación nueva sobre el arrendamiento con promesa de venta o “leasing”, al cierre de negocios, a la oferta seguida de aceptación, las arras, la retroventa, la preferencia o prelación, y en general, a cualquier variante que incida en la comercialización de bienes para preparar o conducir a su traspaso. Así mismo incorpora la legislación que regula la fase previa de la enajenación de bienes raíces: DFL 2, loteos irregulares y las llamadas “ventas en verde”.
PARTE PRIMERA
EL CONTRATO DE PROMESA
1. Enunciación
CAPÍTULO PRIMERO
CONCEPTO Y CARACTERES PRINCIPALES
SECCIÓN PRIMERA
GENERALIDADES
2. Concepto y denominación
3. Origen y desarrollo
4. Importancia actual
5. Evolución histórica del contrato de promesa en Chile
6. El contrato de promesa y otras instituciones
7 A. Contrato de opción. Referencia
8 B. La promesa de hecho ajeno y la estipulación a favor de otro
9 C. Otras obligaciones de contratar
10 D. Contratos definitivos con obligaciones pendientes o sujetos a determinadas modalidades
11 E. Las arras. Referencia
12 F. El cierre de negocios. Referencia
13 G y H. La retroventa y la preferencia
SECCIÓN SEGUNDA
CARACTERES DEL CONTRATO DE PROMESA
14. Enunciación
15 A. La promesa como contrato
16 B. Carácter principal
17 C. Carácter preparatorio
18 C1. La venta a prueba
19 C2. El pacto de retroventa
20 C3. La opción
21 C4. La preferencia
22 C5. La suscripción de acciones para una sociedad anónima en formación
23 C6. El corretaje o mediación
24 C7. La apertura de crédito
25 C8. La cláusula compromisoria
26 C9. La tarjeta de crédito
27 D. Aplicación general
28 D1. Situaciones dudosas de calificación de un contrato como promesa
29 D2. Promesa de un contrato consensual
30 D3. Posibilidad de otorgar otros contratos que contengan promesa de contratar
31 E. Carácter solemne. Referencia
32 F. Carácter por regla general bilateral y oneroso. Problemas que se plantean
33 F 1º. Promesa unilateral de un contrato unilateral
34 F 2º. Promesa unilateral de un contrato bilateral
35 F 3º. La promesa unilateral y el contrato de opción. Referencia
CAPÍTULO SEGUNDO
REQUISITOS DE LA PROMESA
36. Enunciación
SECCIÓN PRIMERA
GENERALIDADES
37. Pauta
38. Carácter supuestamente de derecho estricto de la promesa
39. Sanción por la inobservancia de los requisitos del artículo 1554
SECCIÓN SEGUNDA
LA PROMESA DEBE CONSTAR POR ESCRITO
40. La escritura como solemnidad objetiva
41 A. Para el contrato de promesa basta el instrumento privado, aun si el contrato prometido requiere otra solemnidad
42 B. El consentimiento en la promesa
SECCIÓN TERCERA
LA EFICACIA DEL CONTRATO PROMETIDO
43. Enunciación
PÁRRAFO PRIMERO
LA EFICACIA DEL CONTRATO PROMETIDO EN GENERAL
44. Pauta
45 A. Promesas prohibidas
46 B. Promesa de cosa ajena
47 C. Prohibiciones legales y convencionales y embargos sobre la cosa prometida
48 D. Capacidad y formalidades habilitantes
49 E. Caso de la venta en pública subasta
50 F. La lesión enorme y la promesa de compraventa
51 F1. La promesa no es susceptible de rescindirse por lesión enorme
52 F2. Rescisión por lesión de la venta precedida de promesa
53 F3. Ejecución de la promesa cuando al otorgarse la compraventa, ésta sería rescindible por lesión u otra causa
54 G. El caso de la ley de la pequeña propiedad raíz
PÁRRAFO SEGUNDO
EL CONTRATO DE PROMESA Y EL RÉGIMEN DE BIENES MATRIMONIALES
55. Enunciación
56 A. Evolución histórica
57 B. Situación en los bienes familiares
58 C. Cónyuges separados de bienes y sujetos a participación de gananciales
59 D. Situación de la sociedad conyugal
60 D1. Bienes de la sociedad conyugal
61 D2. Bienes del marido
62 D3. Bienes del patrimonio reservado de la mujer casada bajo el régimen de sociedad conyugal
63 D4. Los bienes propios de la mujer casada bajo sociedad conyugal
64. Problemas que presentan la promesa de enajenación o gravamen de los bienes propios de la mujer
65 A. Validez de la promesa
66 B. Ejecución forzada de la promesa de enajenación de un bien raíz social otorgada sin el consentimiento de la mujer
67 C. Efectos de la promesa otorgada sin consentimiento de la mujer
68. Falta de consentimiento del marido
69. Otros actos de la mujer sobre bienes propios
70. Jurisprudencia y doctrina
71. Situación del contrato de promesa
72. Separación judicial, divorcio y nulidad del matrimonio sujeto a sociedad conyugal
SECCIÓN CUARTA
FIJACIÓN DE LA ÉPOCA DEL OTORGAMIENTO DEL CONTRATO DEFINITIVO
73. Enunciación
74 A. Plazos suspensivos y resolutorios en la promesa
75 B. La condición en la promesa
76 C. Condición y plazo
77 D. Modalidades indeterminadas
78. Caso en que la condición sea la obtención de un préstamo de una institución
79. Situación actual y problemas más frecuentes
SECCIÓN QUINTA
ESPECIFICACIÓN DEL CONTRATO PROMETIDO
80. Concepto
81 A. Contratos reales
82 B. Contratos solemnes y consensuales
83 C. Las partes del contrato prometido
84 D. Objeto prometido
85 E. Determinación de la contraprestación
CAPÍTULO TERCERO
EFECTOS DE LA PROMESA
86. Enunciación
SECCIÓN PRIMERA
OBLIGACIÓN DE OTORGAR EL CONTRATO PROMETIDO
87. Pauta
88 A. Características de la obligación de otorgar el contrato prometido: enunciación
89 A1. La obligación de otorgar el contrato prometido es de hacer
90 A2. Carácter mueble
91 A3. Carácter indivisible
92 A4. Normalmente fungible
93 A5. Carácter transmisible
94 A6. Cesión de la promesa
95 A7. Prescripción de la promesa: referencia
96 B. La promesa no produce efectos reales
97 C. Inscripción de la promesa en registros públicos
SECCIÓN SEGUNDA
OTRAS OBLIGACIONES EN LA PROMESA
98. Enunciación
99 A. Otras obligaciones estipuladas por las partes
A1. Las obligaciones del contrato definitivo
A2. Obligaciones propias de la promesa
A3. Contratos anexos a la promesa
100 B. Obligaciones para el cumplimiento mismo de la promesa
A. Estipulación expresa de la obligación señalada
B. Estipulación como condición
C. Que en la promesa nada se diga
101 C. Variaciones de las prestaciones del contrato definitivo durante la vigencia de la promesa
C1 El precio de la compraventa prometida
C2. Entrega de la cosa
SECCIÓN TERCERA
CUMPLIMIENTO E INCUMPLIMIENTO DE LA PROMESA
102. Enunciación
103. Cumplimiento voluntario de la promesa
104. Incumplimiento de la promesa
105. Derechos del acreedor en el incumplimiento imputable
106 A. La mora del deudor
107 A1. Cuando el deudor está en mora en la promesa
108 A2. Cumplimiento recíproco
109 A3. Excepción del contrato no cumplido
110 B. Apremio al deudor
111 C. Cumplimiento forzado de la promesa
112 D. La indemnización de perjuicios en la promesa
CAPÍTULO CUARTO
EXTINCIÓN DE LA PROMESA
113. Enunciación
114 A. La resolución por incumplimiento en la promesa
115 B. El plazo extintivo y la llamada caducidad de la promesa
116 B1. La tesis de la “caducidad”
117 B2. Refutación de la tesis de la “caducidad”
118 B3. Conclusión
119 C. La imposibilidad y el riesgo en la promesa
120 D. La prescripción en la promesa
121. Efectos de la extinción de la promesa
122. La demanda de precario
123. Otras situaciones
PARTE SEGUNDA
LA OPCIÓN Y EL CONTRATO DE OPCIÓN
124. Enunciación
CAPÍTULO PRIMERO
GENERALIDADES
125. La facultad de optar en el derecho
126. Conceptos del contrato de opción en el derecho comparado
127. Dos concepciones en el contrato de opción
128. La opción en la legislación chilena
129 A. La opción en el Código de Minería
130 B. El contrato de promesa con arrendamiento y el leasing
131. Otras formas de otorgar contratos de opción
132. Semejanzas y diferencias con otras instituciones jurídicas
133 A. La venta a prueba o al gusto
134 B. La retroventa, el contrato de opción y la promesa unilateral
135. Jurisprudencia y doctrina respecto a la retroventa
136. Importancia práctica y teórica de la retroventa
137 C. El derecho de preferencia o prelación
138. Necesidad e importancia del contrato de opción
CAPÍTULO SEGUNDO
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE OPCIÓN
139. Pauta
140 A. La opción es, en general, contrato unilateral
141 B. Es un contrato, en general, oneroso
142 C. Es contrato consensual, por regla general
143 D. Es contrato principal
144 E. Otras características de la opción
145 F. Las partes y demás circunstancias particulares de la opción
146 G. Los riesgos y eficacia del contrato de opción
CAPÍTULO TERCERO
LA OPCIÓN MINERA
147. Breve referencia a las soluciones del Código de Minería
148. Actos que comprende el artículo 169 del Código de Minería
149. El concepto de la opción en el Código de Minería
150. Bienes que pueden ser objeto de los contratos del artículo 169 del Código de Minería
151. Los riesgos del adquirente en los contratos de promesa y opción mineras
PARTE TERCERA
SUSTITUTOS A LA PROMESA Y LA OPCIÓN
152. Enunciación
CAPÍTULO PRIMERO
LAS ARRAS, SEÑAL O SEÑA
153. Pauta
SECCIÓN PRIMERA
GENERALIDADES
154. Origen y desarrollo de las arras
155. Las arras en el código civil italiano
156. Las arras en el C.C. chileno
SECCIÓN SEGUNDA
CARACTERÍSTICAS DE LAS ARRAS
157. Caracteres especiales de las arras
158 A. Las arras constituyen una señal o seña
159 B. El derecho de retractarse
160 C. Las arras pueden ser contrato preparatorio o definitivo
161 D. Contrato de aplicación general: las arras y el contrato de promesa
162 E. Otras características de las arras
SECCIÓN TERCERA
LOS EFECTOS DE LAS ARRAS
163. Enunciación
164 A. Derecho de retractación
165 B. Las partes quedan convenidas
166 C. Restitución de las arras
167 D. Cumplimiento e incumplimiento de las partes
168 E. Acciones de las partes si no hay ni retractación ni perfeccionamiento del contrato
169. Las arras como parte del precio
170. Las arras en el Código de Comercio
171. Conclusión
CAPÍTULO SEGUNDO
OTROS SUSTITUTOS DE USO FRECUENTE (OFERTA Y ACEPTACIÓN Y CIERRE DE NEGOCIOS)
172. Enunciación
SECCIÓN PRIMERA
LA OFERTA (IRREVOCABLE) Y ACEPTACIÓN
173. Formación del consentimiento
174. Su uso para cerrar un negocio
175. Producido el consentimiento, ¿qué efectos se producen?
176 A. Pactos accesorios
177 B. Entre la oferta y su aceptación se cumplen los requisitos del contrato de promesa
178 C. Demanda de indemnización de perjuicios u otra causal
SECCIÓN SEGUNDA
EL CIERRE DE NEGOCIOS
179. Enunciación
180. Las distintas opciones
181. Validez del cierre de negocios
182. Características del contrato
183. Conclusión
CAPÍTULO TERCERO
LEASING Y ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA
184. Enunciación
SECCIÓN PRIMERA
LEY DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA
185. Breve análisis del contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa
186. Importancia jurídica del leasing habitacional
SECCIÓN SEGUNDA
EL CONTRATO DE LEASING
187. Enunciación
188. Concepto. La doctrina
189. Concepto de la jurisprudencia
190. Origen y desarrollo del leasing
191. Tipos de leasing
192. Características del contrato de leasing
193. Validez del leasing
194. Efectos del leasing
195 A. Derechos y obligaciones del arrendatario-adquirente
196 B. Derechos y obligaciones del proveedor
197 C. Cumplimiento e incumplimiento en el leasing
C1. Lesión enorme
C2. Procedencia del pacto comisorio
C3. Procedencia del caso fortuito
198. Enunciación de otros conflictos
199 A. Competencia y procedimiento
A1. Procedimiento judicial en el leasing
A2. Aplicación de la Ley del Consumidor
200 B. Responsabilidad del dueño de un vehículo en caso de accidente del tránsito
201 C. Pago de la multa pactada. Jurisprudencia
202. Análisis de la jurisprudencia
203. Conclusiones sobre la figura jurídica del leasing
PARTE CUARTA
SITUACIONES IMPORTANTES QUE AFECTAN A LOS ACTOS ANALIZADOS
204. Enunciación
CAPÍTULO PRIMERO
LA SITUACIÓN ACTUAL DEL DERECHO DE BIENES, ESPECIALMENTE RAÍCES
205. Introducción
206. Evolución del derecho de bienes raíces
207. Ley General de Urbanismo y Construcciones y Ministerio de Vivienda
208. Breve resumen de nuestra evolución urbana
209. Algunas normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones
210. Legislación sobre bienes raíces rústicos
211. El D.F.L. Nº 2. Plan habitacional
CAPÍTULO SEGUNDO
RESPONSABILIDAD EN LA PRIMERA VENTA DE UNA CONSTRUCCIÓN
212. Enunciación
213 A. Legislación vigente
214 B. Normas de procedimiento: demanda colectiva
215 C. Responsabilidad del propietario primer vendedor
216 D. Naturaleza jurídica. Jurisprudencia
217 E. Otras responsabilidades
218 F. Límites a la libre contratación
219. Prescripción
220. Indemnizaciones establecidas por los tribunales
221. Conclusiones
CAPÍTULO TERCERO
PROMESA DE VENTA DE PROPIEDADES EN CONSTRUCCIÓN
222. Introducción. Legislación especial
223. Las normas civiles de la ley
224. El objetivo de la ley
225. Quiénes deben otorgar la garantía
226 A. Los sujetos en esta exigencia legal
A1. Personas afectadas
A2. La hipoteca y la compraventa
227 B. Los requisitos en el caso de no existir recepción definitiva de la propiedad objeto de promesa u otro acto que se le asimile
228. Compraventa de inmuebles hipotecados
229. Constitución de la garantía
230 A. Como debe otorgarse el contrato
231 B. Las garantías posibles
232. Reemplazo de la garantía
233. Sanción en caso de infracción
CAPÍTULO CUARTO
LOS LOTEOS Y LAS POBLACIONES IRREGULARES
234. Enunciación
235. Concepto de población en estado irregular
236. Trámites posteriores al decreto presidencial
237. Reglamentación actual de loteos y subdivisiones de terrenos
APÉNDICE
CONCLUSIONES
238. Necesidad de la reforma legal
