El presente libro está destinado a las personas que trabajan o se ven involucradas en materia de arrendamiento de propiedades, sea como arrendadores, arrendatarios, o corredores, y todos aquellos que necesitan orientación legal al respecto. La presente edición se encuentra actualizada con la Ley Nº 21.325, de migración y extranjería, publicada en el Diario Oficial el 20 de abril de 2021, que regula el arrendamiento o subarrendamiento abusivo.
El presente libro proporciona las explicaciones básicas en contratos de arrendamiento, en los numerosos temas como la capacidad para contratar, el arriendo a extranjeros, las cláusulas de uso común, tributación, efectos del contrato, incumplimiento, desahucio, etc., entre otros numerosos aspectos. Asimismo se explica el procedimiento y tramitación que se sigue ante los tribunales, para los que se incluyen diferentes modelos de escritos.
Se incluyen también diversos modelos de contrato de arrendamiento, que pueden ser adaptados a las necesidades de las partes. Finalmente se acompañan las diversas leyes que tratan del tema, tales como la Ley Nº 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, de 1982, las normas pertinentes del Código Civil, y la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, entre otras.
Actualizado con:
Ley N° 21.325, de migración y extranjería, del año 2021, que dispone el arrendamiento o subarrendamiento abusivo, y el hacinamiento.
Ley N° 21.461 que incorpora Medida Precautoria de Restitución Anticipada de Inmuebles y establece Procedimiento Monitorio de Cobro de Rentas de Arrendamiento
Arrendamiento de Departamentos y Unidades sujetos a la Ley N° 21.442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
PRIMERA PARTE
ASPECTOS LEGALES DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
1. El arrendamiento en general
2. Regulación del arrendamiento de propiedades urbanas
3. El leasing y su relación con el arrendamiento
4. La promesa de compraventa
5. Arrendamientos a los que se les aplica esta ley
6. Arrendamientos a los que no se les aplica esta ley
7. El arrendamiento de establecimientos comerciales
8. Arrendamiento de propiedades situadas en la playa
9. Arrendamiento de propiedades no recepcionadas
10. Arrendamiento de viviendas SERVIU
11. Arrendamiento de propiedades a extranjeros
12. Eventual discriminación en la negativa a arrendar a un extranjero u otra persona
13. La “cláusula diplomática” o de extranjería, para arriendo de viviendas a extranjeros
14. Arriendo de viviendas amobladas
15. Arrendamiento de departamentos y unidades sujetos a la Ley Nº 21.442, Nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria
16. Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios
17. Diferentes clases de arriendo que pueden recaer sobre una propiedad
18. El tiempo compartido
19. Cómo comienza el contrato. Su celebración por el solo consentimiento y la necesidad de alguna solemnidad
20. Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendador
21. Limitaciones en el arriendo por representantes y administradores de bienes ajenos
22. Limitaciones en la sociedad conyugal
23. Escritura pública en el arrendamiento y sus ventajas para cuando se vende la cosa
24. En caso de recibirse la propiedad por herencia ¿se debe respetar los arriendos?
25. Validez de la cláusula de no enajenar en el arrendamiento
26. La escritura pública de arrendamiento como título ejecutivo
27. Requisitos del inmueble arrendado
28. Requisitos de la renta
29. Aumento de la renta por parte del arrendador
30. Inexistencia legal de la “renta congelada”
31. Obligaciones del arrendador
32. Obligaciones del arrendatario
33. El pago de los derechos de aseo municipal
34. El derecho a visitar el bien por el arrendador
35. La cesión del contrato de arriendo
36. Caso en que el arrendatario no pague alguna de las rentas de arrendamiento
37. Caso de negativa del arrendador de recibir el pago. Consignación de la renta
38. El desahucio y los plazos de gracia
39. Desahucio y restitución en la Ley N° 18.101. Cuadro esquema
40. Pago de servicios comunes
41. Derecho legal de retención del arrendatario
42. Mejoras efectuadas por el arrendatario y posibilidad de reembolsarlas
43. Interpretación del contrato de arriendo
44. La posibilidad de mandar a DICOM a un arrendatario moroso
45. La renovación del contrato de arrendamiento o tácita reconducción
46. Presunción en el monto de la renta
47. Otras causales de terminación del contrato de arrendamiento, aparte del desahucio
48. El subarriendo
49. Aspectos procesales del subarriendo
50. Caso de sanción al subarrendador
51. Caso de arriendo a una sociedad creada por el propio arrendatario
52. El pacto comisorio en el arrendamiento
53. El embargo de la cosa arrendada
54. Caso fortuito y cambio de circunstancias en el arrendamiento
55. Prescripción de las rentas de arrendamiento
56. Multas contractuales (cláusula penal)
57. La posibilidad de fijar una cláusula de aceleración58. Ampliación o renuncia de los plazos de prescripción por las partes
59. El salvoconducto. Actual “declaración jurada”
60. Caso de abandono del inmueble. Posibilidad de ingresar a la propiedad
61. Caso en que el arrendatario se arrogue propiedad del inmueble
62. Reflexiones sobre el contrato de arriendo y el libre mercado
63. El arrendamiento o subarrendamiento abusivo
SEGUNDA PARTE
PROCEDIMIENTO Y TRAMITACIÓN
64. Antecedentes
65. Tribunal competente para tramitar los juicios por arriendo
66. Procedimiento verbal, y comparecencia
67. Citación a audiencia de contestación y prueba
68. Notificaciones
69. Medios de prueba
70. Realización de la audiencia. Demanda y contestación
71. Reconvención del demandado
72. Llamado a conciliación
73. Fijación de puntos de prueba
74. Rendición de la prueba
75. Valoración de la prueba por la sana crítica
76. Citación a oír sentencia
77. Incidentes y su tramitación
78. Contenido de la sentencia
79. Plazo para dictar la sentencia
80. Recurso de apelación
81. Procedimiento especial para el caso de terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta
82. Ejecución del lanzamiento
83. Plazo por el cual el juez puede suspender el lanzamiento
84. Inexistencia de registro judicial de arrendatarios condenados
85. Posibilidad de demandar nuevamente
86. Arriendo y precario
87. Arrendamiento y arbitraje
TERCERA PARTE
LEY Nº 21.461, QUE INCORPORA MEDIDA PRECAUTORIA DE RESTITUCIÓN ANTICIPADA DE INMUEBLES Y ESTABLECE PROCEDIMIENTO MONITORIO DE COBRO DE RENTAS DE ARRENDAMIENTO
88. Antecedentes de la Ley Nº 21.461
89. Contenido de la ley. (I) Aplica esta ley al precario y el comodato precario
90. (II) Incorpora un procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento y restitución
91. (III) Incorpora la figura de la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento
92. (IV) Celebración de arrendamiento deberá ser ante un notario público y se deberá exhibir el título de la propiedad. Eventuales problemas con presentación de demandas que no cumplen este requisito
93. (V) Se derogan normas ya innecesarias
CUARTA PARTE
MODELOS DE CONTRATOS Y FORMULARIOS
94. Formulario contrato de arrendamiento
95. Contrato de arrendamiento de vivienda destinada a la habitación
96. Autorización de la mujer en contrato de arrendamiento de inmueble
QUINTA PARTE
ESCRITOS JUDICIALES
97. Demanda de desahucio del contrato de arrendamiento pactado mes a mes o de plazo indefinido, o de menos de un año
98. Demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas
99. Demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas conjuntamente con desahucio
100. Demanda de restitución por vencimiento del plazo pactado en el contrato de arrendamiento
101. Contestación de la demanda en juicio de arrendamiento
102. Solicitud de retención de muebles en favor de arrendador
103. Solicitud de citación para oír sentencia
104. Solicita lanzamiento
105. Fuerza pública
106. Transacción en juicio de arrendamiento
SEXTA PARTE
LEYES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO
107. Ley Nº 18.101, fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, de 1982
108. Código Civil, de 1855
109. Decreto con Fuerza de Ley N° 216, de 1931
