Durante la pandemia, los reclamos vinculados con el mercado inmobiliario realizados por consumidores aumentaron considerablemente en comparación con los del año 2019, dejando al descubierto la especial vulnerabilidad de esta clase de consumidores. Por otra parte, las inmobiliarias invirtieron en la mejora de sus páginas web, dando paso, por primera vez, a la posibilidad de que los consumidores inmobiliarios pudieran reservar unidades vendibles por esta vía.
Paradójicamente, a pesar de la litigiosidad y la importancia de esta materia, la posición que ocupa el consumidor de una vivienda nueva en el ordenamiento jurídico nacional no ha sido objeto de estudio. La falta de este análisis y las diferentes normativas que comprenden la protección del consumidor inmobiliario llevan a la autora a ofrecer una mirada sistemática e integradora. La existencia de distintos cuerpos normativos que entregan protección al consumidor de una vivienda podría llevar a pesar que el consumidor inmobiliario se encuentra sumamente protegido frente a las diversas clases de incumplimiento que podrían presentarse. Sin embargo, a lo largo de esta obra podrá observarse que esta regulación fragmentada y las hipótesis de superposición de normas genera incertidumbre, repercutiendo en la tutela que efectivamente es otorgada al consumidor de viviendas. Frente a este escenario, el presente estudio ofrece conclusiones relevantes tanto para los consumidores como para los proveedores.
CAPÍTULO I
ESTUDIO PRELIMINAR DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA NUEVA
1. Presentación del capítulo
2. La vivienda nueva como cosa vendida
2.1. Es un bien de producción masiva
2.2. Es un inmueble nuevo
2.3. Está destinado al uso habitacional
3. El comprador de una vivienda nueva
3.1. La expresión “destinatario final del bien o servicio”
3.2. Consumidor material y consumidor jurídico
4. El vendedor de viviendas nuevas
4.1. Empresas inmobiliarias y constructoras dedicadas a la venta de viviendas nuevas
4.2. Los Servicios de Vivienda y Urbanización
5. El perfeccionamiento del contrato por la adhesión del comprador
6. Financiamiento del precio para la adquisición de una vivienda
6.1. La adquisición de viviendas con subsidios del Estado
A) Programas de subsidio para la adquisición de viviendas
B) El fondo solidario de elección de vivienda
6.2. La adquisición de viviendas con financiamiento privado
A) Regulación del crédito hipotecario en la LPDC
B) Vinculación causal entre ambos contratos
7. Las ventas en verde
7.1. Ventas en verde, en blanco y en preventa
7.2. Itinerario contractual de la compra de una vivienda en verde
A) La oferta de compra, reserva, cierre de negocios y otros actos análogos
B) La promesa de compraventa de vivienda nueva
C) El contrato de compraventa o contrato definitivo
7.3. Garantía de restitución
8. Recapitulación
CAPÍTULO II
LA VENTA DE VIVIENDAS COMO OPERACIÓN DE CONSUMO
1. Presentación del capítulo
2. Aplicación de la LPDC a los contratos de venta de viviendas
2.1. Qué debe entenderse por “venta de viviendas”
2.2. Exclusión de litigios sobre calidad de la vivienda
3. Materias a las que resulta aplicable la LPDC
3.1. Cláusulas abusivas
A) Cláusulas que limitan la responsabilidad del proveedor
B) Cláusulas penales o multas en perjuicio del consumidor
C) Cláusulas que facultan al proveedor para modificar el contrato
D) Mandatos especiales y cobro de gastos operacionales
E) Prórrogas de competencia y cláusulas compromisorias
3.2. Incumplimiento de los términos, condiciones y modalidades en que se hubiere ofrecido o convenido la venta de vivienda
A) Términos, condiciones y modalidades ofrecidas
a. Publicidad del proyecto inmobiliario
b. Competencia para conocer del incumplimiento de las condiciones de publicidad
B) Términos, condiciones y modalidades convenidas
3.3. El retracto del consumidor
3.4. La responsabilidad infraccional del proveedor
4. El derecho a optar por el estatuto aplicable
4.1. Especialidad aparente de leyes sectoriales
4.2. Prevalencia relativa de la LGUC
A) Ambas normativas descansan en principios y fundamentos diferentes
B) Derecho de opción en materia de responsabilidad en la construcción
C) El principio pro consumidor
5. Concurrencia de daños y dualidad de procedimientos
5.1. La reparación integral del daño
5.2. La nulidad de cláusulas abusivas
A) Excepción o defensa en el procedimiento ejecutivo
B) Acción de nulidad en el procedimiento declarativo
6. Recapitulación
CAPÍTULO III
LA RESPONSABILIDAD POR VICIOS DE CALIDAD DE LA VIVIENDA
1. Presentación del capítulo
2. La responsabilidad por fallas o defectos en la construcción
3. Legitimación de la acción
3.1. Legitimados activos
3.2. Legitimados pasivos
A) El propietario primer vendedor
B) Otros sujetos que intervienen en la labor constructiva
C) Evolución de la responsabilidad solidaridad a una concurrencia de obligaciones
4. El hecho ilícito típico que causa el daño
4.1. Estructura soportante del inmueble
4.2. Elementos constructivos o de las instalaciones
4.3. Elementos de terminaciones o de acabado de las obras
4.4. Fallas o defectos no descritos
5. Los daños o perjuicios que alega el demandante
5.1. Extensión del daño indemnizable
5.2. Forma de reparación del daño
5.3. Causalidad y exoneración de responsabilidad
5.4. Reserva del derecho de discutir sobre la cuantía de los perjuicios
6. Los plazos contemplados en el artículo 18 de la LGUC
6.1. El cómputo de los plazos del artículo 18 de la LGUC
6.2. Argumentos a favor de los plazos entendidos como plazos de garantía
A) El fundamento de la prescripción como institución
B) Imprecisiones terminológicas del legislador
C) Otras hipótesis de plazos de garantía
D) Historia de la ley
7. Competencia y procedimiento aplicable
7.1. Juez de letras en lo civil y procedimiento sumario
7.2. Juez de letras en lo civil y procedimiento para la protección del interés colectivo de los consumidores
A) Legitimación activa
B) Elección del procedimiento colectivo
C) Problemas derivados de la copropiedad forzosa
D) Indemnización del daño moral
E) Otras particularidades del procedimiento
7.3. Juez árbitro mixto y procedimiento especial
8. Recapitulación
CAPÍTULO IV
LA REGULACIÓN SUPLETORIA GENERAL DEL CÓDIGO CIVIL
1. Presentación del capítulo
2. La responsabilidad por el edificio que perece o amenaza ruina
2.1. Legitimación de la acción
2.2. La ruina del edificio o su amenaza
2.3. Los vicios de la construcción
2.4. Naturaleza del plazo
3. Las acciones emanadas del incumplimiento contractual
3.1. La pretensión de cumplimiento
A) Cumplimiento imperfecto o parcial de la obligación
a. La reparación de la cosa comprada
b. La prestación de los servicios de posventa como uso normativo
c. Supuesto efecto interruptivo de la reparación
B) Incumplimiento total de la obligación
3.2. La resolución del contrato por incumplimiento
A) El incumplimiento resolutorio
B) El incumplimiento resolutorio en la venta de viviendas
a. Compraventa de vivienda nueva
b. Promesa de compraventa
3.3. La indemnización de perjuicios por incumplimiento
4. Regímenes especiales
4.1. Defectos de cabida o superficie
4.2. Vicios ocultos de la cosa
A) La gravedad del vicio en la vivienda adquirida
B) Vicios redhibitorios y fallas o defectos constructivos
C) Concurso de acciones
4.3. Lesión enorme
5. Hipótesis de acumulabilidad de acciones
5.1. Acumulabilidad de acciones en juicio sumario
5.2. Acumulabilidad de acciones en juicio ordinario
6. Recapitulación
